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收益法如何确定收益率
收益法如何确定收益率
更新时间:2025-03-18 18:16:37

一、淨收益按一定比率遞增的公式

  1、收益期為有限年的公式(需要強記)  

收益法如何确定收益率(收益法-淨收益按一定比率遞增)1

  g:淨收益逐年遞增的比率,未來第n年的淨收益為A(1 g)n-1  公式的假設前提:淨收益未來第1年為A,此後按比率g逐年遞增;g≠Y;收益期限為有限年n。  

收益法如何确定收益率(收益法-淨收益按一定比率遞增)2

  如果忘記公式,可以運用等比數列求和,推導計算。

  【例】某宗房地産的收益期為48年;未來第一年的淨收益為16萬元,此後每年的淨收益在上一年的基礎上增長2%;該類房地産的報酬率為9%。請計算該房地産的收益價值。  【解】該宗房地産的收益價值計算如下:  

收益法如何确定收益率(收益法-淨收益按一定比率遞增)3

  2、收益期限為無限年的公式:

收益法如何确定收益率(收益法-淨收益按一定比率遞增)4

  【例】預計某宗房地産未來第一年的淨收益為16萬元,此後每年的淨收益會在上一年的基礎上增長2%,收益期可視為無限年,該類房地産的報酬率為9%,請計算該房地産的收益價值。  【解】該房地産的收益價值計算如下:  

收益法如何确定收益率(收益法-淨收益按一定比率遞增)5

 二、淨收益按一定比率遞減的公式  ■收益期為有限年的公式  

收益法如何确定收益率(收益法-淨收益按一定比率遞增)6

  ■收益期限為無限年的公式  

收益法如何确定收益率(收益法-淨收益按一定比率遞增)7

  有效毛收入逐年遞增的比率為gI,運營費用逐年遞增的比率為gE。

  有限年期的公式    

收益法如何确定收益率(收益法-淨收益按一定比率遞增)8

  I:有效毛收入  E:運營費用  gI:I逐年遞增的比率  gE:E逐年遞增的比率  有效毛收入與運營費用逐年遞減的比率不等,或者一個逐年遞增另一個逐年遞減。  無限年期的公式  

收益法如何确定收益率(收益法-淨收益按一定比率遞增)9

  【例】預測某宗房地産未來第一年的有效毛收入為20萬元,運營費用為12萬元,此後每年的有效毛收入在上一年的基礎上增長5%,運營費用增長3%,收益期限可視為無限年,該類房地産的報酬率為8%,請計算該房地産的收益價值。

『解析』V=未來毛收入現值-未來運營費用現值  

收益法如何确定收益率(收益法-淨收益按一定比率遞增)10

  【例】預測某宗房地産未來每年的有效毛收入不變,為16萬元;運營費用第一年為8萬元,此後每年的運營費用在上一年的基礎上增長2%,該類房地産的報酬率為10%。請計算該房地産的收益價值。

『解析』由于一定期限之後,該宗房地産的運營費用會超過有效毛收入,所以在計算其收益價值之前,先計算其合理經營期限n:  因為I-E(1 gE)n-1=0  所以16-8(1 2%)n-1=0  n=36(年)  該宗房地産的收益價格計算如下:  

收益法如何确定收益率(收益法-淨收益按一定比率遞增)11

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