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經濟觀察報 記者 張雅楠 在《夢想改造家》節目中爆改北京胡同裡的學區房，日本建築設計師青山周平聲名鵲起。他在很多節目中提到，北京胡同的生活影響了他對家的理解：胡同可以成為會客廳和餐廳，菜市場取代了冰箱，有太多原本家應該承擔的功能被公共空間取代了。

這是他近期參與的很多空間改造項目的核心理念，比如，他與自如聯合改造的北京協作胡同40号自如驿，就有着衆多開放式的共享空間，而居住區域變得精簡和純粹。

這一共享理念，早已成為空間改造者的共識，特别是在方興未艾的長租公寓領域。

這個被認為有着“萬億”市場規模的行業正迎來前所未有的白熱化競争。據不完全統計，北京目前已經開業的集中式長租公寓品牌達到20個左右，門店數量超過50家，其中超過一半的門店位于五環至六環，但價格并不便宜，除個别偏遠項目外，租金基本突破了3000元/月。

近日，記者走訪了北京多家長租公寓品牌項目。在“租住同權”的背景下，這個被企業抱持期待的新興市場，還有很大的提升空間。

長租公寓，顧名思義，它瞄準了傳統租賃市場的一大痛點——因各種原因被房東趕出去。人們常會拿美劇裡那些動辄租了超過10年的公寓作對比，反映中國租賃市場的不健全，那麼，如今興起的長租公寓能夠解決這個問題嗎？

從走訪的項目來看，絕大多數公寓都是建築面積在30平方米左右的開間，放得下一張床、一張桌子和一個雙人沙發，儲物空間普遍不足，部分項目房間裡沒有廚房，隻能到一層的公共區域做飯；而有廚房的項目，因為土地性質，隻能采用無明火的開放式竈台，且面積都不大，放得下一個水槽和一個電磁爐。

因而，所有的公寓項目都在一層設置了公共區域，租戶可以在這裡實現社交、娛樂、餐飲、甚至儲物功能。

這部分功能如何計價，成為長租公寓推廣話術的一個有趣區别。一半公寓稱，這些增值服務全部免費，另一半的公寓稱，每月強制收取租金10%-12%不等的服務費。

實際上，無論采用哪種表述方式，目前，長租公寓之間的價格差别更多體現在區位上，而非服務水平上，然而，服務的差距在品牌運營者之間已經拉開。

例如，6月高調宣布布局長租公寓的石榴集團，其位于北工大的熊貓公寓，一層公共區域設施設備服務齊全，不過，記者看到的兩個待租房源，與網上的效果圖有較大差距，且一個房間的地面貼條開膠，另一個房間的衣櫃門掉落，租務人員表示，壞的地方可以維修，效果圖上的房源已經租出去了。

記者走訪的項目中，遠洋地産的長租公寓品牌邦舍的裝修水準更高，配備了中央空調和空氣淨化系統，但位置在東五環，與熊貓公寓相近面積的房源價格差别不大。

越來越多的長租公寓品牌開始強調服務。

位于雙井國貿區域的新派公寓，租金大約在9000元/月，運營三年半，處于滿租狀态。其租賃業務人員介紹，新派公寓做了很多運營上的努力，比如明确提出拒絕學曆低于本科、抽煙、養寵物、有孩子、50歲以上單身男士等九類人群，定期組織社交活動，房間裝配廚房垃圾處理器，樓梯間無死角鋪設防滑墊鼓勵租客走樓梯等等。她同時也表示，一層的健身房利用率并不高。新派公寓的服務費比例最高，為租金的12%。

一些考慮過但放棄了集中式長租公寓的租房者認為，長租公寓的價格與項目區位和房源質量不成正比，沒有獨立的廚房和燃氣，做飯很不方便。

一般而言，相近區位和價格的分散式民居房源，房屋面積要較長租公寓高出約10%-50%。盡管如此，長租公寓的需求依然旺盛，記者走訪的項目裡，開業超過半年的基本上都接近滿租狀态。

微妙之處在于，長租公寓的運營者如何用服務溢價填補空間有限的劣勢。

将長租公寓業務定義為主航道業務的龍湖地産剛剛在北京落地其長租公寓品牌冠寓，位于酒仙橋的第一個項目，房源建築面積同樣在30平方米左右，預計價格在4000-6000元/月。

龍湖冠寓總經理王俊英告訴記者，北京長租公寓房源面積不大，主要由三方面原因決定：一是财務指标；二是客戶價格承受能力；三是物業性質。

就其接觸的北京長租公寓房源看，室内空間可供改造的餘地不大。

由此可見，精簡房間内的基本功能，将更多需求改為外挂式服務，是主客觀因素共同作用的結果。龍湖副總裁韓石介紹，龍湖要求冠寓的動态回收期是5-6年，輕資産毛利率達到35%以上。

目前，國内的長租公寓項目普遍為輕資産模式，即運營者為二房東，與房源業主方簽訂10-20年不等的租約，通過改造和運營提升租金水平，賺取差價。

一位對長租公寓業務有過研究的咨詢人士告訴經濟觀察報，目前，長租公寓運營方獲取房源，或采取租金加漲幅，或采取保底租金加合作收益分成，或直接進行股權合作方式。除房租外的其他成本包括改造費用和運營成本；

較早期房源成本較低，到現在一般達到50%的出租率即可打平；現階段獲取的房源，考慮到租金成本和改造運營成本，一般要達到70%-80%的出租率可以打平；

總體而言，目前長租公寓的年化收益率不高，同樣是對存量空間改造，聯合辦公和長租公寓的想象空間不同，在長租公寓領域，集中式公寓和分散式公寓也不同，為什麼鍊家的集中式公寓自如寓2015年之後在北京幾乎沒有新項目？ABS選取的資産包也是分散式的租賃項目？為什麼魔方公寓C輪融資之後，至今沒有什麼新動作呢？

他笑而不語。