上世紀20年代，蘇州河畔與黃浦江岸開始興建工廠，大量工人流民落腳于附近，形成了早期的棚戶區。建國後便陸續改造成工人新村。

　　細數上海80年代及以前的老公房闆塊，如徐彙田林、長甯天山、靜安曹家渡、楊浦鞍山、虹口曲陽、浦東濰坊等等，現在看來這些地段都相當優越，多位于傳統市中心的外圍一圈，與曆史上的傳統風貌區也僅一河之隔。

　　區域示意圖

　　普陀區的石泉光新-宜川甘泉闆塊也不例外。此處與同區的武甯曹楊、長壽新村類似，都是當年被蘇州河長壽路沿線的工廠帶起來的居住區。不同的是這邊的居民成分會更複雜一些，其中不乏名氣響當當的“三灣一弄”蘇北幫。

　　這裡比鄰内環，受限于當時的規劃格局，塞得太滿沒有餘地，導緻整個片區在過去二十多年的城市更新之中，毫無存在感。居住環境不佳，八十年代甚至更早的老公房紮堆，年輕人和條件好的家庭大多都選擇搬走，留下衆多阿姨爺叔磨煉居委會的管理水平。先發并沒有成為它的優勢，配套資源甚至被外環外的莘莊七寶超越。“下隻角”的印象至今揮之不去。

　　普陀周邊商務中心

　　雖說闆塊哪哪都是缺點，可地段擺在這兒，自身資源不足，也能靠周邊來湊，堪稱市區躺平的首選。目前闆塊内的石泉光新地區，正在進行住宅産品的叠代升級，城市界面煥然一新談不上，但脫離“下隻角”指日可待。

　　01 概述石泉光新-宜川甘泉闆塊屬于普陀區，位于内環線的北部外側，市中心往外的第二圈，區位相當優越。闆塊與靜安區交界，是市中心-大甯-真如商務三角當中的過渡地段，定位大型居住區。

　　闆塊示意圖

　　闆塊以東西向的交通路鐵軌分隔為兩個區域。

　　1、北面宜川甘泉闆塊：最早的工人新村片區，闆塊9成以上都是老破小，基本沒有商品房，社區界面老舊，居民老齡化嚴重。相應的物價在全市也處于較低水平，主打一個市井慢生活。

　　2、南面石泉光新闆塊：闆塊被鐵路和内環高架包圍，路網很亂，規劃難度大，導緻城市界面有些雜亂。但比起宜川甘泉地區更有商業氛圍，因為近幾年商品房集中開發，年輕人也漸漸多了起來。

　　東：大甯地區中心​南：長壽路商業中心​西：真如副中心​北：萬裡大華居住區、市北高新産業園

　　02 交通

　　​地鐵：3号線：中潭路站、鎮坪路站4号線：中潭路站、鎮坪路站7号線：新村路站、岚臯路站、鎮坪路站14号線：中甯路站三站内換乘：1号線、2号線、10号線、11号線、12号線、13号線、15号線

　　闆塊内地鐵站

　　闆塊内有4條軌交出行，幾乎可以快捷換乘到上海絕大部分線路。隻是4條軌交站點都設置在闆塊的邊緣，對于中間的居民來說不太方便。大部分老人依然習慣利用公交車。

　　駕車：​東西向：内環高架、中環高架、中山北路、交通路、新村路、銅川路​南北向：滬太路、志丹路-光新路、靈石路-岚臯路、武甯路快速路、曹楊路

　　内環高架

　　滬太路

　　有高架有快速路有主幹道，“毛細血管”也縱橫交錯，都能聯通市中心和副中心。但闆塊内鐵路河道隔斷，彎路繞路斜路都很多，又由于規劃早，道路狹窄而居民密度較高，很多行人電瓶車，導緻了堪比市中心的擁堵。南北向僅光新路、岚臯路可以穿越鐵路，高峰期自駕很頭疼。

　　地處内環邊，地鐵又遠道路又繞，整體交通并沒有體現出明顯優勢。

　　03商業

　　區域内商業：光新路沿街底商、融創精彩天地3公裡商圈：大華虎城巴黎春天、大融城、中海環宇城MAX、LOVE大都會、綠地缤紛城、複悅荟、環球港、大甯國際、靜安久光百貨、大甯音樂廣場、大自鳴鐘189廣場、長壽路巴黎春天、旭輝中心、天安千樹、星方彙、king88、悅達889

　　大融城、大華虎城、巴黎春天

　　真如副中心商圈

　　作為一個老牌社區，商業資源卻沒有得到丁點發展。2023年了，貼内環的大型闆塊，居然沒有商業綜合體。沿街店鋪和社區底商為主業态，超市、菜場、小吃等生活類配套算得上豐富，但消費層次較低，實屬拖内中環的後腿。附近大華、大甯、真如、長壽路、武甯等各地區倒是百貨林立，居民前往都方便，選擇不少，隻是除了環球港之外，清一色“蝦兵蟹将”。

　　04就業

　　​區域内商務：中山北路-光新路商辦30分鐘通勤圈：傳統市中心商務區、市北高新、五角場江灣商務區、虹橋開發區、臨空商務區、長風生态商務區、真如副中心、漢中路商務區、陸家嘴金融中心、漕河泾開發區、西岸商務區、前灘商務區、大連路總部商務區

　　中山北路-光新路商辦

　　靜安寺商務圈

　　闆塊以居住為主，商業不多，寫字樓更少，隻在光新路兩側有一些老舊的商務樓。好在30分鐘通勤圈幾乎覆蓋半個上海市區，隻要不是太南邊上班，在這裡置業都沒有通勤上的障礙。

　　05醫療

　　區域内醫院：同濟醫院（綜合三甲）、普陀區精神衛生中心（二甲）3公裡醫院：第十人民醫院（綜合三甲）、普陀區人民醫院（二甲）

　　同濟醫院、普陀區人民醫院

　　闆塊北部的宜川甘泉地區擁有普陀區唯一一所三甲綜合醫院同濟醫院，附近居民還可以前往新靜安的第十人民醫院，看病就醫十分方便。石泉光新的居民則可以去普陀區人民醫院，醫療資源配套均衡，很适合養老居住。

　　06學校

　　小學：中山北路第一小學（公辦二梯隊）、上海培佳雙語學校（民辦名校12年制）、上海市宜川中學附屬學校（公辦九年制）初中：上海蘭田中學（民辦老牌）、上海培佳雙語學校（民辦名校12年制）、上海市甘泉外國語中學（特色公辦）

　　闆塊優質學校

　　闆塊教育資源薄弱，學校數量是不少，但大多都是菜場小學，初中也一般，隻能滿足基本的有個書念念。

　　民辦十二年制的培佳雙語在區内有一定地位，小學和初中口碑都不錯，但僧多粥少，搖号又不是十拿九穩。與同為老公房社區的徐彙區田林康健，楊浦區鞍山控江相比，缺陷較為明顯。

　　07環境

　　光新路

　　交通路

　　岚臯路

　　石泉路

　　新村路

　　志丹路

　　中山北路

　　宜川路

　　甘泉公園

　　宜川公園

　　08規劃

　　​整體規劃：

　　普陀十四五規劃：普陀區總體發展空間結構規劃分為“一心三帶”

　　“一心”是指真如城市副中心：強化長三角一體化重要承載區、城市副中心的職能，實現“西大堂”向“會客廳”的蝶變。

　　“三帶”是指：11号線科技創新發展帶、中環線商貿綜合服務帶和蘇州河生态文化休閑帶。石泉光新-宜川甘泉本身不具備重點規劃，但靠近真如副中心和蘇州河生态文化休閑帶，享受輻射紅利。

　　普陀空間結構規劃示意圖

　　近期規劃：

　　軌交20号線

　　2022年12月15日，上海市軌道交通20号線一期西段工程上海西站正式開工，标志着軌交20号線一期西段正式進入工程實施階段。

　　軌道交通20号線一期西段工程線路将途經普陀、靜安兩區，自西向東經過真如副中心、大甯地區等主要區域，線路全長約7.2公裡，共7座車站，其中3座為換乘站。其中甘泉宜川的新村路站建成後可與軌道7号線實現換乘，同時新增了平利路站點方便周圍居民。

　　20号線一期西段示意圖

　　蘇州河生态文化休閑帶

　　2020年，上海《“一江一河”沿岸地區建設規劃》公布，蘇州河與黃浦江并駕齊驅。

　　蘇州河沿岸定位于特大城市宜居生活的典型示範區。蘇州河沿岸的特色願景具體包括：一是多元功能複合的活力城區，居住、就業、休閑功能在時間和空間上高度複合，保有持續活力。二是尺度宜人有溫度的人文城區，是親切和諧、引人向往、體現城市文化底蘊的濱水遊憩場所。三是生态效益最大化的綠色城區，河流沿岸有機融入生态網絡，生态建設與市民日常生活緊密關聯。

　　蘇河州中心城生态空間示意圖

　　蘇州河畔實景

　　天安千樹2期

　　項目位于莫幹山路，北鄰蘇州河，普陀區著名小區中遠兩灣城斜對面，整體開發分為東西兩個地塊。一期西地塊已于2021年12月正式開業。二期東地塊也在加緊建設中，不僅建築高度比一期高一倍多，20萬㎡的規模也是一期的2倍，将包含上海首家凱悅甄選設計師酒店、創意辦公、商業、4棟保護建築，以及結合景觀公園和貫穿蘇州河岸邊的900米的濱河步道等。

　　位置圖

　　天安千樹

　　中海真如境

　　由昔日上海最大“城中村”紅旗村舊改而來的巨無霸項目，地塊總建設面積達98萬㎡，總投資超300億元，規劃有約30萬㎡超高甲級寫字樓，計劃引進世界500強、領袖國企及TOP100獨角獸資源；最高320米的建築高度，将成為整個真如副中心的全新天際線。

　　真如之眼效果圖

　　環宇城MAX原址為“銅川路水産市場”，未來将打造為集飲食、娛樂、休閑、打卡為一體的多元購物中心“銅川漁樂”。商場總規模約15萬㎡，地上5層，地下2層設計，規劃有真如夕照、銅川漁樂、漁舟唱晚、銀杏聽風等主題場景，還有兒童活動區、濱水休憩區、活力運動場等功能空間，預計2023年下半年開業。

　　環宇城MAX效果圖

　　環宇城MAX即将開業

　　中海大劇院，國内喜劇天團“開心麻花”的總部劇院！這座擁有1000座規模的通用型多功能劇場，融合真如“梨園浜”傳統文脈，規劃了沉浸式演藝空間、展覽空間、藝術咖啡廳、開放式戶外劇場、城市陽台等超多功能闆塊。首層設計擡高12米，連片的玻璃幕牆形成一個視野絕佳的空中大堂。劇院屋頂還打造了高顔值觀景露台和大面積綠化屋面，預計23年底竣工開業。

　　中海大劇院效果圖

　　不僅如此，項目還有副中心标杆住宅中海臻如府；約2萬㎡公共生态綠廊；與真如寺同齡的700多歲的古銀杏樹...城市更新正在加速上演。

　　石泉社區中興村地塊租賃住房項目

　　普陀區岚臯路和岚臯西路口的原中興村征收基地，作為西部集團石泉社區W060401單元A17C-01地塊租賃住房項目，這是普陀區在新一輪舊城改造過程中，迎來的首個市場化租賃住房建設項目。整個項目27320.40平方米，規劃總建築面積97055.55平方米，容積率2.0，租賃住房套數1350套，項目将建設成為全裝修租賃住房，住戶可以享受到拎包入住的舒适。

　　效果圖

　　石泉社區租賃項目實景

　　中期規劃：

　　海納小鎮項目

　　2021年5月，中海依托“沿滬甯産業創新帶”，契合國家長三角一體化發展戰略，在真如城市副中心構建“海納小鎮”。

　　海納小鎮以真如城市副中心一塊3.12平方公裡的空間為建設基礎， 包括未來之塔、光明之城、海上瀛台、江南數院、數字雲島、科研智坊六大功能闆塊，作為普陀區科創策源、發展數字科技的核心區域，打造成為一個集孵化服務、科研院所、休閑商業、生活配套等為一體的産城融合新業态，成為上海首批城市數字化轉型示範區，并與杭州“雲栖小鎮”、無錫“雪浪小鎮”聯動發展。

　　海納小鎮總平面規劃示意圖

　　海納工程院施工圖

　　上海電影宮

　　品尊國際對面銅川路原金盛好來福地塊，拟建設大型綜合性影視活動中心“上海電影宮”，争取成為上海重大影視活動的舉辦地，也是長三角地區形态最豐富、層次最高的電影展映中心，國際性影視文化交流的新地标，促進影視産業發展，滿足居民群衆文化需求，成為中國影視作品的推演中心和首演地。通過優選影視作品和駐場演出，重視配套、宣傳和服務，提高觀劇全過程的愉悅性和熱情。

　　上海電影宮效果圖

　　項目地塊實景圖

　　光明壹街區

　　銅川路水産市場改造項目西至桃浦河，北至固川路，東至曹楊路，南至南石四路，涉及土地320餘畝，2019年完成綜合整治。該項目位于真如副中心的核心區域，結合周邊地塊開發建設“壹街區”項目，采取不同于傳統地塊開發的“街區開發”模式，主要功能為産業、商業、居住、文化等。由普陀區與光明集團聯合打造，命名為光明壹街區，通過産城融合發展，對标國際知名街區，提升區域發展能級，成為上海西北部又一城市新地标。

　　項目地塊實景圖

　　儲備用地：

　　東/北至府村路，南至禮泉路，西至大場浦，目前地塊用于倉儲空間用途。

　　09 人口構成

　　石泉光新-宜川甘泉闆塊的居民主要有三類人群構成：

　　1、上海本地土著，中老年人為主，多居住在闆塊老舊工人新村。​2、從事沿街商鋪服務業，或者其他第三産業的流動人員，租住在周邊的老公房、商住樓，以及商品房小戶型。​3、城市新中産，随着近幾年石泉光新地區的新盤開發，陸續交付入住。

　　10 總結

　　優勢：1、内環旁，快捷聯通市中心，區位優異。​2、醫療配套成熟，步行可達複數大醫院。​3、房屋面積小，總價低，容易上車。​4、物價偏低，生活成本可控。

　　闆塊沿街底商

　　劣勢：1、工人新村密度高，商品房選擇太少，居住環境老舊。2、深度老齡化社區，社區缺乏年輕活力。3、沒有大型商業，沿街店鋪檔次偏低。4、教育資源薄弱，缺少公辦好學校。5、闆塊内無多餘空地，城市界面沒有更新預期。

　　購買建議

　　石泉光新-宜川甘泉闆塊的住宅産品以老公房為主，南部近内環也有少量的商品房，多為2010年後建成的品質小區，檔次并不低。

　　老公房囊括了宜川、甘泉、石泉、管弄、石岚、滬太新村等老牌工人新村，占到闆塊住宅約九成左右，多建于上世紀八年代或以前，都是60平米以下的一居兩居，還有少量煤衛隔用戶型。

　　沒電梯，房齡老，停車難，物業差，環境亂，居民雜，也不帶學區，除了價格之外沒有任何亮眼之處。僅适合預算實在低，又想在上海市區置業的真剛需。改善或者投資，沒任何必要考慮這些産品。

　　工人新村街景

　　商品房如秋月楓舍、香溢花城等比較早期的樓盤，雖然綠化景觀不錯，但戶型和小區品相都與近幾年的産品有明顯區分，又靠近高架和主幹道，在全市内中環的競争力較弱。

　　​而以寶華城市之星為代表的新商品房，綜合品質在周邊都能排到前列，緊湊戶型設計，又能很好的控制上車總價，結合靠近内環的優勢，具備一定程度的競争力。預算達不到熱門闆塊水平，購房需求在内環附近，且對樓盤品質的硬性要求，超過學區和家門口環境這些軟實力的，就可以優先考慮石泉光新這裡的新房和準新房。

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