牆體空鼓、樓闆開裂、鋼筋外露……山東青島的龍湖膠州天街、湖南常德的中梁濱江首府、天津寶坻的鴻坤集團旗下理想花園等住宅項目，被業主反映存在不同程度質量問題。交房之日起這些業主便走上維權之路。

别墅庭院變公共綠地，私享花園變防護綠地，獨享車位變共享車位……近日，人民網調查發現，福建南安的奧園西溪半島、廣西玉林的陽光城·麗景公館、廣東深圳一處金地集團旗下的别墅項目，交到業主手中的新房與當初的樣闆房相去甚遠，被業主投訴虛假宣傳甚至被告上法庭。

面對房産亂象，業主該如何維權？敬請關注《人民直擊》。

新房問題一籮筐

購房維權有多難？

山東膠州的劉明提出退房被拒了。

他認購的新房交房時發現廚房上下樓闆有明顯的“補丁”。開發商工作人員說打洞打錯位置了，但對方後來又說是修改設計所緻。

湖南常德的秦奮提出退房也被拒了。

他所在小區一期有1198戶，其中500多戶樓闆出現裂縫，地下室部分梁柱發生錯位。

近期，多名業主向人民網《人民直擊》反映“交房即維權”的遭遇。

《中國質量萬裡行》發布的2020年度房産家居投訴數據分析報告顯示，2020年房地産投訴涉及金額高達31億元，涉及房屋質量、合同問題、虛假宣傳、銷售欺詐等問題。

牆體空鼓，補丁滿屋

牆體空鼓、樓闆開裂、鋼筋外露……在人民網“領導留言闆”，有不少網友反映認購的房屋存在一定程度的質量問題。

劉明認購的是龍湖膠州天街項目一期商品房。該項目開發商為青島錦昊嘉輝置業有限公司，是龍湖投資有限公司的關聯企業。

廚房樓闆上的“補丁”。受訪者供圖

修補後的牆體顔色深淺不一，就像打了一個個“補丁”。“他們說合格，但我不安心。”劉明說，他書面通知開發商要求退房，對方不同意。

在他再三要求下，該樓盤設計方北京中環世紀工程設計有限責任公司青島分公司就這一問題前後出具了兩份說明性文件。

上述公司2020年10月12日出具的文件顯示，由于廚房洗菜盆排水由異層排水改為同層排水，對按原設計預留的洞口進行了封堵。該洞口尺寸不足100mm，屬于非常小的洞口。然而，該公司一周後的另一份說明顯示，洞口封堵100-150mm。

兩份說明性文件前後不一。受訪者供圖

今年4月份，劉明收到青島一建集團有限公司于2020年11月出具的鑒定報告。鑒定報告顯示，劉明所認購的房屋廚房洞口原設計為排水管道，後設計變更取消；闆内鋼筋未切斷，洞口開設對樓闆的承載能力未造成不利影響，結構安全性滿足現行規範标準要求，可以繼續使用。

記者以業主身份緻電龍湖膠州天街項目一期工程相關負責人，對方解釋稱，這是原設計預留的孔洞，已經進行了封堵，不影響結構，也不影響使用。

“我認為房子沒有達到國家規定的建築标準。”劉明說，準備交房時，他帶裝修公司工作人員去檢測，發現牆内有空鼓，一面牆有四五處，最大空鼓近1平方米。

房屋牆體多處“補丁”。受訪者供圖

在劉明多次反映牆體空鼓問題後，開發商對房屋進行了修補。上述工程負責人表示，空鼓修補了幾次，這是房屋質量通病，施工有偏差。

樓闆開裂，梁柱錯位

秦奮購買的中梁濱江首府的房子，同樣補丁遍布。

今年1月，他發現新房客廳幾乎一整圈都有裂縫，上面還塗了一層半透明的膠。

客廳裂縫。受訪者供圖

中梁濱江首府是中梁控股集團的房産項目，開發商為常德市中梁順房地産開發有限公司。記者以居民身份緻電中梁控股集團全國統一客服熱線，随後接到中梁地産湘中區域公司客服人員杜偉的回電。他稱中梁濱江首府一期有1198戶，其中500多戶出現了裂縫，“範圍比較廣，這不是正常現象，但出現裂縫是常見現象。”

2021年1月27日，常德市中梁順房地産開發有限公司發布緻中梁濱江首府全體業主的公開信，就因項目管理等原因造成部分業主房屋樓闆裂縫問題緻歉。

緻歉信稱，經湖南湖大土木建築工程檢測有限公司（以下簡稱湖大檢測公司）檢測鑒定，樓體主體結構不存在安全問題，另外提出粘貼碳纖維法修複方案，承諾後期将對樓闆裂縫問題作出合理補償。

湖大檢測公司檢測鑒定報告中的裂縫情況。受訪者供圖

“開發商就是為了趕工期，交房時間已經延期一次了。延期超過90天，就達到合同上的退房條件了。”秦奮提供的購房合同顯示，交房時間為2020年12月31日，逾期超過90日，買受人有權解除合同。除去開發商聲明受疫情影響延遲交房一個月，該項目逾期交房剛好3個月。

杜偉說，400多戶已于6月下旬收房。對于業主退房訴求，他稱解除合同必須滿足合同條款規定，目前還未達到退房條件。

秦奮拒絕了收房。在他看來，房屋質量最大問題在于地下室，“有些梁和柱是歪的，而且混凝土裡有像泥土一樣的東西。”他提供的視頻顯示，地下室的梁上混凝土随着敲擊不斷掉落。

地下室梁柱錯位。受訪者供圖

杜偉承認，梁柱錯位屬于質量問題，但黃色東西并非泥土，而是模闆殘留的鋸末灰，時間長了變成粉末狀。

《混凝土結構工程施工規範》規定，澆築混凝土前，應清除模闆内或墊層上的雜物。業内人士稱，該項目澆築混凝土前未将鋸末等雜物沖洗幹淨，可能影響到混凝土的整體性。

杜偉表示，鑒于湖大檢測公司現場勘測沒有發現因主體結構問題引起裂縫或導緻地基不均勻沉降産生裂縫，此前已做過主體檢測，就沒有對地下室進行檢測。

“地下室沒做檢測，業主不放心，所以在這次國家建築工程質量監督檢驗中心的檢測方案裡加上了相關檢測。”杜偉說，檢測結果可能7月中下旬出來。

鋼筋外露，側牆塌陷

2016年8月14日，錢力輝、張悅與天津新鴻房地産投資有限公司（以下簡稱新鴻公司）簽訂了《商品房認購書》，認購了理想花園項目的一套商品房。國家企業信用信息公示系統顯示，新鴻公司為北京鴻坤偉業房地産開發有限公司全資子公司。

錢力輝、張悅表示，2017年11月收到收房通知，依次辦理相關手續并繳納一年物業費後領到房屋鑰匙。由于房屋存在結構牆多處外露鋼筋等質量問題，對人身安全造成威脅，當時便拒絕收房。

因溝通無果，他們将新鴻公司等相關責任方告上了法庭，提出判決被告解決因露筋造成的質量問題，并出具房屋結構及鋼筋質量合格報告等請求。

半個月後，天津市寶坻區人民法院組織本案當事人對該房屋進行了現場勘驗。經勘驗查明：該房屋地下一層起居室東北角樓梯下存在多處鋼筋外露，地下一層衣帽間北側牆壁有五處鋼絲外露，地下一層北側衛生間屋頂西南角有一鋼筋外露，上述情況屬于房屋質量問題。

2021年1月29日，錢力輝、張悅向法院提交了增加訴訟請求申請書，提出法院現場勘驗中，發現了涉案房屋外牆多處嚴重空鼓開裂，入戶門外右側采光井側牆松軟、塌陷、開裂，地上一層卧室窗戶四周開裂、形成通縫、質量堪憂等問題，要求被告按照國家房屋驗收标準對相關問題進行修複。

判決中，法院支持了原告要求消除外露的鋼筋，并重新上保護層的請求。關于原告要求新鴻公司出具房屋結構及鋼筋質量合格報告的訴請，因涉案房屋已經竣工驗收備案，且該訴請無合同及法律依據，法院未予支持。

虛假廣告迷人眼

你被開發商畫過餅嗎？

福建南安張澤宇“前庭後院”的夢想破滅了。

奧園西溪半島銷售人員曾對她承諾，買别墅，推門見江、見山，還擁有雙車位，并附贈166平方米庭院。然而，交房時，庭院變成了小區公共綠地。

廣西玉林劉小曼期待已久的私享花園也落了空。她向人民網《人民直擊》表示，陽光城·麗景公館宣稱小區擁有110畝私享花園。交房在即，私享花園卻變身防護綠地，并向社會開放。

亂花漸欲迷人眼。不少網友在人民網《領導留言闆》反映購房過程中遭遇虛假廣告，比如學區房沒有兌現、精裝房達不到合同标準、公寓變辦公樓等。2020年，房屋在全國消協組織受理的具體商品投訴中位列第九，同比上升19.52%。其中，虛假宣傳占商品房投訴總量的20.18%。

别墅沒了院子

“當時開發商宣傳說買别墅贈送庭院，我就選中了這裡。”張澤宇說，2017年11月左右，她在參觀别墅樣闆房時，看到庭院地面硬化，且有圍欄。她認為宣傳跟“實際相符”，認購了庭院面積較大的邊套，比中間别墅價格貴70萬元。

奧園西溪半島宣傳戶型圖。奧園西溪半島微信公衆号插圖

“墅不再有”“奧園西溪半島僅此城市島居别墅敬獻南安”……張澤宇保留着奧園西溪半島的宣傳彩頁，除了宣傳語，上面還印有相關部門暫停辦理别墅項目建設審批手續的相關文件。

奧園西溪半島的宣傳彩頁截圖。受訪者供圖

她出示的聊天記錄顯示，銷售人員宣稱“全國禁批别墅用地”“從此市場将再無别墅項目”“庭院面積贈送166平米”。

然而交房時，她未見到承諾中的庭院，所謂的庭院圍欄，隻有一排小樹苗。“售樓部說現在别墅用地管得嚴，承諾業主後期可以自己圍起來。”張澤宇說，她後來得知這是多層用地，而非别墅用地，這才意識到被騙了。

2021年4月9日，南安市城市管理局官方微信公衆号發布通告，南安市西溪半島别墅區部分别墅業主未經批準，擅自占用公共綠地進行硬化、建設圍欄，違反相關規定。

南安市城市管理局關于奧園西溪半島業主擅自占用公共綠地的通告。南安城市管理微信公衆号截圖

奧園西溪半島開發商是福建省華力偉業置地有限公司。4月22日，該公司出具的關于奧園西溪半島别墅部分業主意見回複函稱，“房屋外綠地屬于公共綠地，歸全體業主所有，不能加建圍欄，我司所建造的綠籬屬于公共綠化。”

北京金訴律師事務所主任王玉臣認為，開發商将小區公共綠地謊稱庭院，涉嫌欺詐。

“官網、宣傳圖冊和銷售人員都承諾送院子，如果沒有院子，那也不叫别墅。”張澤宇說，她本想買個帶院子的别墅，如今院子卻變成非法的了。

私享花園變綠地

劉小曼有類似遭遇。

2019年6月12日，玉林麗景公館微信公衆号發文宣稱，陽光城·麗景公館配套了約110畝私享花園、四點半學堂、800平方米兒童樂園。該項目開發商是廣西東鼎華光文化投資有限公司，為陽光城集團下屬公司。同年10月31日，《玉林晚報》微信公衆号也推送了相關廣告。

陽光城·麗景公館宣傳文章。玉林麗景公館微信公衆号截圖

“景觀設置得很漂亮，我看中這些設施才買的房子。”2018年7月，劉小曼看房時參觀了公園實景，發現園内确有遊泳池、兒童樂園。

陽光城·麗景公館銷售員發布的公園實景圖。受訪者供圖

今年4月中旬，她從業主群得知，公園所在區域将變成防護綠地，且向社會開放。玉林市玉東新區行政審批局2月發布的《關于公示陽光城·麗景公館規劃公園綠地及防護綠地景觀設計方案的公告》顯示，防護綠地即為公園所在地。

陽光城·麗景公館規劃公園綠地及防護綠地設計方案。玉林市玉東新區管委會官網截圖

“為什麼内享公園變成開放式防護綠地？”劉小曼不解。包括她在内的72名業主向玉林市玉東新區行政審批局提交投訴書，反映陽光城·麗景公館項目在售期間，防護綠化隔離區中心區域的廣告宣傳、沙盤均展示有兒童樂園或運動公園、泳池、漫步道。

陽光城·麗景公館項目沙盤。受訪者供圖

2021年4月9日，玉林市玉東新區行政審批局回複稱，陽光城·麗景公館項目東西地塊之間的防護綠地是作為具有衛生、隔離和安全防護功能的綠地，公示的規劃方案符合國家規範及規劃條件要求，來文反映銷售宣傳的設計方案與規劃審批公示的規劃方案不符。

一名業主提供的與玉東新區規劃建設局工作人員對話錄音顯示，對方稱遊泳池建在高壓線下不符合安全要求，已通知開發商拆除。

6月24日，記者以業主身份咨詢陽光城·麗景公館客服人員，對方證實這塊區域屬于政府規劃綠地，并表示開發商建好園林後交政府管理。目前，政府尚未進行改造，遊泳池和兒童樂園還保留着。對于内享花園将變成開放綠地的問題，他表示，小區附近公園較多，其他人不太會到這裡，也基本上屬于業主。

《房地産廣告發布規定》明确規定，房地産廣告必須真實、合法、科學、準确，不得欺騙、誤導消費者。王玉臣認為，上述開發商的行為涉嫌虛假宣傳，當地市場監管部門應給予行政處罰。

宣傳資料或将視為合同

為推銷樓盤，部分開發商堂而皇之“忽悠”消費者。廣告和宣傳資料是否可判定為合同内容？廣東省深圳市龍華區人民法院曾審理過類似案件。

王珊珊購買了深圳市金地北城房地産開發有限公司（以下簡稱金地北城公司）的一棟别墅。她在開發商的樣闆房、宣傳圖冊，以及幾家中介售房網站，都看到所購别墅戶型圖包含地下室負一層和地下夾層。

收房時，她認購的别墅與宣傳一緻。每棟别墅地下對應有獨立車位空間，通過隔牆方式分割，隔牆上标有别墅房号。

然而收房後不久，深圳市龍華區規劃土地監察局向金地北城公司發出《限期拆除通知書》，要求拆除地下車庫違法搭建的隔牆。隔牆拆除後，别墅下方空間與小區車庫形成一體空間，任何車輛均可停靠别墅下方停車位。

獨享車位變成共享車位，王珊珊以交付房屋不符合合同約定為由，将金地北城公司告上法庭。

法院審理中，金地北城公司主張，樣闆房和宣傳資料并非具體确定的說明和允諾，不是商品房預售合同的組成部分。其出示的預售合同附件五第十八條也對此作出了約定。

深圳市龍華區人民法院一審認為，預售合同中雖沒有關于地下室負一層及夾層的約定，但金地北城公司通過宣傳資料及樣闆房的方式，對該地下室負一層和地下夾層明确、直觀地進行了展示，其向業主實際交付涉案房産時亦包括了地下車庫隔牆。

一審法院認定，涉案房産包含地下室負一層和地下夾層符合雙方當事人的真實意思表示，應視為合同内容。預售合同附件五第十八條格式條款内容與法律規定相悖，應認定為無效。判令金地北城公司按照購房總價款的30%承擔違約賠償責任。深圳市中級人民法院二審維持原判。

“法院的做法值得點贊，希望越來越多法院能夠這麼認定。确有開發商通過補充協議約定的方式排除虛假宣傳責任。”王玉臣說，沒有寫入合同的承諾雖然很難約束，但不意味着不受約束。

最高法司法解釋也規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍内的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體确定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的确定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同内容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

王玉臣表示，根據上述司法解釋，開發商的承諾即使沒有計入合同，如果同時滿足上述兩個條件，依舊有約束力，應當視為合同内容。

（文中張澤宇、劉小曼、王珊珊、劉明、秦奮、杜偉、錢力輝、張悅均為化名）

來源｜人民網