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　　總價100萬内，能在西安買套什麼樣的房？

　　未央湖闆塊純新項目遠洋未央華府即将取證入市，聽聞項目有市面稀缺的約70-85㎡毛坯兩房戶型在售，AI君第一時間趕往項目探盤了解，看看有限的預算下，除了主城“老破小”，西安還有哪些新的選擇。

　　知道太長大家懶得看，咱們先上結論：

　　優勢：

　　1、約85㎡小戶型挺香，可惜房源量不多；

　　2、首開毛坯均價1.42萬元/㎡，算是撿漏價了；

　　3、臨地鐵口、臨學校、臨公園，自帶商業體，基本生活配套齊全。

　　劣勢：

　　1、首推樓位有硬傷；

　　2、項目東北側有污水廠；

　　3、品牌在該片區的其他地塊有維權、停工現象。

　　項目到底值不值得買？産品、戶型、配套等情況如何？前期項目輿論是否得到解決？歡迎往下看！

　　遠洋·未央華府項目簡介

　　項目卡片：

　　總占地約：194.7畝

　　綠地率：30%

　　容積率：3.29

　　規劃：共31棟分，四期開發，一期A區規劃7棟高層

　　總戶數：3376戶

　　車位比：1:1.14，總規劃車位3975個

　　裝修：毛坯

　　交房時間：2024年中旬

　　開發商：西安恒正隆房地産有限公司

　　地址：北辰路與花蹊路交彙處西北角

　　本次登記信息:

　　首推樓棟：1#樓，16F，3T6

　　戶型面積：70㎡、85㎡、112㎡、143㎡

　　備案均價：毛坯均價14920元/㎡

　　遠洋未央華府項目位于北辰路與花蹊路交彙處西北角，占地約194.7畝，綠地率約30%，公攤約23%。

　　項目分四期開發，本次首推的一期1#樓，為16F小高層，3T6戶結構，包含約70㎡、85㎡兩房一衛、約112㎡三房兩衛，以及約143㎡三房兩衛戶型，橫跨剛需到初改面積段的置業需求。

　　1#樓位于整個地塊的東北角，北鄰項目獨棟商業，東臨北辰路，項目西南角臨近未央湖生态公園。

　　北辰路作為北郊一條主幹道，時不時會有大車經過，雖然項目離主幹道還退出有20餘米的距離，但是臨街的噪音污染是個無可回避的問題，尤其是朝東的小戶型，這也是遠洋未央華府小戶型産品目前面臨的最大抗性。

　　産品詳解

　　從沙盤圖上我們能夠很清晰地看到，1号樓正北面是項目自帶的一個6層商業體，南面是項目總高30層的5#樓，5#樓布局與1#樓相同，也是3T6戶結構。

　　南高北低的樓位排布，帶一個無法回避的問題——正南向的三套約112㎡戶型，基本正對5号樓，樓間距30多米，哪怕是高層采光也将受到一定影響。

　　目前市面上90㎡以下的小戶型新房屈指可數，僅有為數不多的例如興慶禦苑（82㎡）、綠地國港新裡城（89㎡）、招商央畔（78㎡）、金色港灣（51㎡）、南飛鴻天逸（67㎡）寥寥幾家，實際可選擇區域範圍并不大。

　　作為純新盤，遠洋未央華府的小戶型産品，在戶型規劃、産品價位方面，都比較有優勢。

　　首先來看AI君比較看好的85㎡戶型。

　　該戶型為東南朝向，約5.1米面寬方廳連接東向陽台，正對北辰路與浐灞濕地公園，陽台為半封閉結構，也就是說，約6.12㎡的陽台空間裡，有一半為贈送面積。

　　雖然AI君頗為中意這個小戶型裡難得的大面寬客廳與等寬陽台，但畢竟隻是個21.42㎡的小方廳， 要如何在不浪費面積且不影響動線的前提下，進行客餐廳合理布局，這在後期裝修時需要花些心思。

　　兩卧室均為南向采光，面積格局一模一樣，均為面寬3.1米，進深3.4米，飄窗全贈送設計。唯一不同的是，主卧連接了一個約4.32㎡的步入式衣帽間，基本解決了小戶型裡儲物空間不足的弊端。

　　入戶玄關增強了收納能力，三分離式衛生間做到洗手/如廁/沐浴能夠同時進行，一定程度上彌補了隻有一個衛生間的缺憾。

　　可以說，85㎡戶型功能性與舒适性兼備。這也是許多有小戶型在售的老盤難以做到的一點。

　　相比之下70㎡戶型就要遜色得多，主卧與客廳朝東，次卧朝北。

　　公區沒有預留出餐廳位置，效果圖上将餐桌擺放在動線之上的設計也不是非常合理。

　　另外，兩房間都不足10㎡，如果想要擺放下1.8米雙人床 衣櫃，隻剩下局促的通行空間，且沒辦法放下床頭櫃了。

　　這樣看來，整個戶型将非常缺乏收納空間！不過70㎡想做個正規兩房，也就隻能做到勉強滿足基本的功能性了。

　　通過案場紅線外不利因素我們得知，70㎡戶型衛生間與電梯相鄰，電梯運行時或有一定噪音幹擾。

　　不過該戶型勝在空間全明，麻雀雖小，但五髒俱全。最好的樓層總價也僅102萬元，對着急上車的“鐵剛”還是比較友好。

　　但是！整個項目隻有1#與5#樓設計有小戶型房源，且每層均隻有一套，1#樓總共16層，5#樓總共30層，也就是說，每款均隻有40餘套。而且前往項目咨詢小戶型的客戶并不占少數，好樓層房源或許不怎麼好選。

　　中間戶為南向112㎡戶型，則是市面上較為常見的動靜分區設計，南向陽台連接客廳與次卧，主卧設計有飄窗，與小戶型一樣，飄窗全贈送，陽台半贈送。

　　但前面說到，1#樓南向正對30層的高層，約112㎡戶型南向采光與視野受阻不小，選擇低樓層前應慎重考慮。

　　西端143㎡戶型僅設計有三房，按說各空間舒适度應該不錯，但實際上房間面積并不算大，主卧甚至連個衣帽間都安排不上。大面寬客餐廳倒是挺軒敞，可浪費的空間也不小，後期在空間布局上需多花心思。

　　不過除了1#與5#，其餘樓棟均為2梯4戶，戶型也主要為112㎡、126㎡、143㎡，通透全明，且動靜分區明确。

　　遠洋未央華府所有戶型均設計有闊尺陽台，南向卧室配備飄窗，總而言之戶型設計都還不錯。

　　項目透露，除了首開的1#樓，3#樓與4#樓也将在近期推出，如果不考慮小戶的購房者，可以等一等後期加推。

　　區位配套

　　【距離地鐵口很近】項目距離在建中的地鐵10号線未央湖站僅370米距離。地鐵10号線南起楊家莊，北跨渭河，抵達高陵水景公園，與地鐵8号線（在建）、14号線、3号線二期（規劃）、10号線支線（規劃）、17号線（規劃）形成換乘。地鐵于2020年7月開工，計劃工期4年半。

　　距離項目最近的公交線路為723，是由浐灞總部經濟園區出發，繞市政府商圈，抵達遠洋未央華府項目北側的馨和居小區。

　　項目附近在建中的地鐵10号線未央湖站

　　【暫無大型成熟商業】缺乏大型商業是整個未央湖闆塊通弊，項目距離闆塊最近的大型商業體潤家購物廣場距離約3.3公裡。未來商業更多依賴自身配建的1.9萬方的綜合型商業配套。

　　【基本鎖死王家棚學校】項目南側緊鄰小初一體的公辦王家棚學校，未來業主大概率學區将會劃分至此。

　　項目南側王家棚學校

　　項目南側花蹊路及遠洋代建安置房

　　王家棚學校原為本地村小，由遠洋承接改造工程，建設為小初一體九年制公辦學校，規劃54個班，包括小學36個班，中學18個班。小學部将于今年秋季投用，初中部預計2023年秋季開學。

　　據悉，王家棚學校後期有可能會進行改名，AI君猜測可能會改為“浐灞第XX學校”。

　　【生态優勢最為突出】在生态方面，遠洋未央華府則頗具優勢。項目東臨近浐灞國家濕地公園，直線距離僅600餘米，西側距未央湖公園不足400米，可以說周邊雙公園環抱，生态環境優越。

　　據悉，14層以上東端戶的業主，憑窗東眺，能将浐灞國家濕地公園郁郁蔥蔥的秀美景緻盡收眼底，這一點從我們全景VR中也能得到體現。

　　【需注意的不利環境配套】項目東北角80米沿街設置有公共衛生間；東北側約200米有西安市第十污水處理廠；項目東側外圍緊鄰低壓線……這些在案場《特别提示——本小區周邊不利的環境因素》展闆上都有标注，有意向的網友前往案場了解咨詢時可以特别關注一下。

　　離項目比較近的不利因素大多位于項目東側方向，這大概也是為什麼首開1#樓價格便宜的又一原由吧。

　　項目實拍，攝于2022年6月初

　　正在建設的部分樓棟，高度約地上5-7層

　　品牌與輿情

　　遠洋姓“保”，央企中國人壽和大家保險分别是遠洋的第一大股東和第二大股東，兩者的持股比例合計接近六成。

　　在融資方面，遠洋也有着極為突出的優勢，三道紅線全綠的遠洋，2021年有息負債綜合資金成本為5.1％。

　　*圖源DM查債通

　　背後有金主，錢又來得便宜，按說遠洋其實不差錢。

　　但是近期同在未央湖闆塊的遠洋禦山水交付表現，卻着實令沖着遠洋品牌而來的業主略感心寒。

　　同闆塊的遠洋禦山水與二期遠洋春風與山水

　　5月25日，有網友向浐灞生态區及人民網政府留言闆投訴，遠洋一期臨水臨電交付，并且與總包單位及工人之間有勞務糾紛，工人破壞小區臨時用電設施導緻小區停電等問題。

　　目前浐灞生态區給予的回複是：

　　經了解，目前遠洋禦山水小區内部公用設施專變部分已接入正式用電，開發商正在對公變配電室進行加固修繕工作以待供電公司進行驗收。

　　浐灞住房和城鄉建設局近期将組織開發商及物業公司，對其進行約談，督促其盡快做好已交付區域的安保工作，确保業主正常生活。待妥善解決該起勞務糾紛後，浐灞發展改革局将第一時間要求開發商加快工作進展，完善相關配套設施，全力保障居民正常用電。

　　另有遠洋禦山水二期業主表示，項目二期自21年底至今，都處于停工狀态，工期或将延誤無法在今年6月30日如期交付。

　　針對以上問題，AI君也向項目進行了求證。項目反饋目前二期并未停工，有工人正在工地作業，不過施工人數或未達到業主預期。疫情免責期外的工期延誤，項目已對業主進行了相應賠償。

　　目前，遠洋禦山水已與業主及浐灞住建局進行了三方溝通，未來将會根據工地實際情況，出具明确的工程進度與細則。

　　對于遠洋春風與山水後續複工情況AI君也将持續進行跟進。

　　周邊一二手價格

　　項目周邊主要新房競品有正在銷售中，同為剛需盤的上河雲璟。

　　上河雲璟目前主力在售133-170㎡精裝房源，梯戶比為高層2T4，小高2T2，洋房1T2。其中，約133㎡三室高層均價13016元/㎡，約141㎡小高均價13958元/㎡，約156㎡洋房均價15758元/㎡。

　　與遠洋未央華府相比，上河雲璟價格略低，且為精裝交付，戶型設計也十分不錯。不過目前上河雲璟暫無小戶型房源在售，可以說，遠洋未央華府70-85㎡戶型不僅在未央湖闆塊，在整個西安都少有競品。

　　項目周邊距離較近的二手房有上河雲璟一期辰宮雙河灣與長慶湖濱花園，二手均價分别為8894元/㎡與11104元/㎡。

　　*二手房數據源自貝殼找房

　　整體而言，遠洋未央華府小戶型産品比較稀缺，周邊生态、交通優勢也非常突出。但是首開樓棟位置相對一般，而且小戶型房源較少，可供選擇的餘地不大。

　　據悉，項目取證登記在即，感興趣的網友也可以實地前往項目咨詢了解，做好功課。

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