物業費包括什麼？物業費的收取标準

　　物業費包括什麼？

　　管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費：指人員的費用，包括基本工資，按規定提取的福利費、加班費和服裝費，不包括管理、服務人員的獎金（獎金是根據經濟效益從盈利中提取的）。人員費用的測算根據所管物業的檔次、類型和總建築面積先确定各級各類人員的編制數，然後再确定各自的基本工資标準，計算出基本工資總額，再按工資總額計算各項福利提取的數額，彙總為每月該項費用的總金額，最後再分攤到每月每平方米建築面積上。

　　1、物業費包括公共設施、設備日常運行維修及保養費。

　　包括公共建築（如過道、門廳、樓梯及道路環境）内的各種土建零修費、給排水日常運行、維修及保養費、電氣系統設備維修保養費、燃氣系統設備維修保養費、消防系統設備維修保養費、公共照明費、不可預見費和易損件更新準備金。

　　2、物業費包括保安費：

　　對封閉式小區公共秩序的維持費用。不是封閉式小區不能收保安費。包括：保安器材裝備費（保安系統、保安器材等）；保安人員人身保險費（如每年投保2萬元人身意外傷害險，保險費率為4‰）；保安用房及保安人員住房租金（如保安用房按每人8平方米計算，住房月租金為8元/平方米）。

　　3、物業費包括法定稅費：

　　法定稅費指按現行稅法物業管理企業在進行企業經營活動過程中應繳納的稅費。物業管理企業享受國家對第三産業的優惠政策，應繳納的稅費主要是兩稅一費（代收代繳部分不計征）。

　　4、物業費包括綠化管理費：

　　指小區環境綠化的養護費用，包括：綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農藥化肥費、雜草清運費、景觀再造費。

　　5、物業費包括基本工資。

　　根據企業性質并參考當地的平均工資水平确定。

　　6、物業費包括辦公費：

　　交通費（車輛及保險維護費用）、通訊費、低值易耗辦公用品費、書報費、廣告宣傳社區文化費、辦公用房租金（含水電費）、其他雜項等。

　　7、物業費包括物業管理企業固定資産折舊率：

　　固定資産包括：交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備、其他設備等。固定資産平均折舊年限一般為5年。

　　8、物業費包括利潤：

　　利潤率按各地物價主管部門根據本地區實際情況确定，一般普通住宅小區平均利潤率不高于社會平均利潤率為上限。

　　9、物業費包括清潔衛生費：

　　包括清潔工具、勞保用品、衛生防疫殺毒費、化糞池清掏費、垃圾外運費和清潔環衛所需之其他費用。

　　物業費收取标準

　　按照不同的物業費用細節分，物業管理公司物業管理費收入的高低直接與其收取标準及業務量大小有關。物業管理公司為業主或用戶提供的不同服務項目，其收費标準是有所不同的，有些服務項目，其收費标準是物業管理公司與業主或用戶面議洽談而定；有些服務項目，其收費标準要按政府有關部門的規定執行。在具體收取物業管理費時，有些項目是一次性收費；有些項目則是定期收取；有些項目的收取方式較為靈活。

　　一般地講，物業管理費收取标準越高，則物業管理公司的收入就越高。但是，物業管理費收取标準一方面要受國家有關政策法規的制約，不能亂收費；另一方面，物業管理費收取标準還要受到用戶收入水平高低的限制，也要服從優質優價的原則，因此，物業管理費收取标準的确定要遵：

　　1、優質優價，兼顧各方利益。

　　所提供的服務檔次越高，則收費标準越高，特約服務一般比公共服務的收費标準要高，對商業部門的收費比對機關、事業單位的收費一般要高。

　　2、與用戶的收入水平相适應。

　　要根據用戶的收入水平高低來确定，收費标準過高，用戶承受不了，也不容易取得用戶的支持，反之，收費标準過低，則物業管理公司賠本服務，這又違背市場規則。

　　3、不違反國家和地方政府的有關規定。

　　微利原則和公平原則。物業管理服務部分的收入扣除支出略有剩餘，否則服務項目越多，工作量越大，賠本就越多。