房地産市場有哪些問題-tft每日頭條

房地産市場有哪些問題?寫變量的何帆著名經濟學者何帆發願用三十年的時間，通過實地調研，每年寫一本《變量》，記錄中國2019-2049年發生的變化關注寫變量的何帆，找到你能信賴的趨勢顧問天下事，看清不慌，下面我們就來聊聊關于房地産市場有哪些問題?接下來我們就一起去了解一下吧!

房地産市場有哪些問題

寫變量的何帆

著名經濟學者何帆發願用三十年的時間，通過實地調研，每年寫一本《變量》，記錄中國2019-2049年發生的變化。關注寫變量的何帆，找到你能信賴的趨勢顧問。天下事，看清不慌。

房地産已經進入了下半場。下半場的遊戲規則跟上半場的遊戲規則不一樣了。那麼，過去的房地産模式暴露了什麼問題，才要改變遊戲規則呢？

你可能會首先想到的是：高房價。是的，中國的房價是很高，但咱們已經說過了，以後不必再擔心房價的上漲壓力，甚至還可以說，以後要擔心的反倒是不要出現系統性的房價下跌。所以說，高房價肯定不是要調整遊戲規則的主要原因。

你可能還聽說過一種說法：脫實向虛。也就是說，房地産擠占了銀行的信貸資源，把本來該給制造業的貸款給了房地産，那制造業就失去了發展機會。有的專家甚至說，這叫房地産綁架中國經濟。

真的是這樣嗎？

看起來，銀行把錢貸款給房地産，就沒法再貸款給制造業了，但這隻是一種局部均衡的分析。你得用一般均衡的分析視角，去觀察各個行業的相互聯動。如果銀行貸款給房地産，房地産當然發展得很好，但它也能拉動其他行業。從上遊看，有鋼鐵、水泥，從下遊看，有家具、家電、窗簾，等等。甚至花鳥市場都跟房地産市場的興衰有關聯。這些行業，是不是有很多都是制造業呢？

再從另一個角度去看，就算銀行想貸款給制造業，還得問問人家制造業想不想貸款。我調研過好多制造業企業，經常會聽到制造業的企業家跟我說，他們企業很少向銀行貸款。

為啥會是這樣呢？制造業經曆過周期的起伏，經營更為穩健。制造業的現金流比較穩定，不需要大規模的借貸。要是從更宏觀的角度去看，随着經濟發展水平的提高，制造業在中國經濟中的比例會逐漸下降，相應地，貸款的需求也會下降。注意，這可不是因為制造業衰落了，恰恰相反，這是因為制造業的效率提高了。更少的工人，能夠生産出比原來更多的産品。這是制造業升級換代的表現，也正是我們想要的“專精特新”。

如果制造業沒有太多的貸款需求，而銀行又必須把錢貸出去，維持必要的貸款規模，不然就會出現“信貸塌方”，那就必須尋找其他的貸款項目。找來找去，肯定會找到房地産。

你看，大家争吵得最兇的兩個問題：高房價、脫實向虛，其實都是僞命題。那就奇怪了，房地産行業的舊模式，到底問題出在哪裡呢？

問題在于事實已經改變，但房地産的商業模式卻沒有改變。

這個已經改變的事實，就是中國的城市化。根據國家統計局發布的《2021年農民工監測調查報告》數據，2021年中國有2.9億農民工，其中有1.33億是在城鎮居住的進城農民工。房地産行業的舊模式，都是要把房子賣給城裡人的。這個舊模式的最大問題，就是沒能讓這1.33億進城農民工在城市安家，變成新市民。

為什麼會這樣呢？有三個原因。

一是郊區房價太貴。我們來看一下國外的經驗。所有國際大城市的核心圈房價都很貴，而且貴得很離譜，但是一到郊區，就會變得很便宜。紐約曼哈頓，一套50平方米的公寓可以賣到上百萬美元，同樣一套房子在郊區，可能隻需要20萬美元。不要忘了，郊區往往是農民工進城安家的第一站，這一站的門檻太高，就把大多數人擋在了門外。

二是公共服務跟不上。光房子便宜還不行，公共服務也得跟上，包括基本的教育和醫療服務。我采訪過一些家政阿姨和快遞小哥，如果在深圳郊區，有一套價值100萬的60平方米左右的小房子，你們買得起嗎。答案出奇的一緻：買得起，但不會買。原因很簡單，太偏了，沒有學校，解決不了最基本的孩子上學問題。北京胡同裡的老破小，為什麼可以賣到15萬元/平方米？那賣的不是房子，而是便捷優質的公共服務啊。

三是保障房嚴重短缺。保障房這個制度咱們是跟新加坡學的，但是，雖然努力了許多年，中國的保障房供給依然嚴重不足。不僅總量不夠，結構上更有問題。很多保障房都蓋在了那些人口流出的地區和城市。真正需要保障房的地方，也就是人口流入的大城市，保障房更像是福利房，絕大部分都是本地人拿走了，根本輪不到農民工。

有一次參加北京市某個區的會議，區長說，我們這個區要引進高端人才，最好都是博士。好啊，但問題在于，都是博士，那誰清理垃圾呢？誰當保姆呢？誰賣早餐呢？城市是個生态系統，就像一片茂密的森林，要有高大的喬木，也要有低矮的灌木，還有纏在樹上的藤蘿，長在樹下的雜草野花，以及地上的苔藓和地衣。你不可能隻要高大的喬木，把别的物種都清理掉，那這個森林就會死掉。城市也是一樣的。

沒有辦法把農民工變成新市民，于情于理都說不過去。這種身份的轉化，關鍵就在于有沒有一套合适的房子。而舊模式下，房地産提供不了這樣合适的房子。

問題來了，那誰給農民工蓋房呢？

讓房地産商去蓋？他們賺不到錢。原本想賣給城裡人的商品房，農民工是買不起的。讓政府去蓋？政府沒那麼多的錢，心有餘而力不足。

這麼說來，不就沒戲了嗎？

别急，我曾經說過這麼一句話：當一個問題看起來沒有答案的時候，不妨再想想，這個問題是不是問錯了。

跳出原來的框框，我們就會發現一個新的思路：幹嗎非要蓋新房呢？原來不是還沉澱下來很多砸在手裡的資産嗎？好多原來蓋的寫字樓、公寓，賣也賣不掉，租也租不出去，白白浪費在那裡，我們能不能想個辦法，盤活這部分資産呢？

有一個看起來最直接的解決辦法，就是改變一下土地的用途，本來是商業用地的地方，改成住宅用地。這樣一來，很多原來賣不掉的房子馬上就能賣掉。不過，很多時候，越是看起來最直接的辦法，越難以實行。為什麼呢？這裡面的操作彈性實在太大，究竟要改哪一塊地，給誰批不給誰批，都牽扯到了巨大的利益。

那怎麼辦？我們可以找到一種迂回的解決辦法。我的師弟張斌就講了一個思路，我覺得蠻有意思的。他的辦法可以分成三招：

第一招，把這些房地産的沉澱資産轉換一下屬性，變成保障房。這也就是點個頭的事，不麻煩吧。

第二招，把這些資産打包，出售給金融機構。金融機構就可以根據商業化的原則，把這些保障房按項目制管理，通過經營獲得穩定的現金流。有了現金流，還可以搞資産證券化，這些項目就可以做成金融産品向外賣。這樣一來，金融機構的積極性就能被調動起來。

第三招，最關鍵的地方來了，僅僅依靠這些項目的現金流肯定是不行的，還要靠财政補貼一部分收益，不用多，大概補貼2%就夠了。

這樣做有什麼好處呢？房地産可以處置一批沉澱資産，政府沒花太多錢，就增加了一批保障房供給，金融機構則通過賣金融産品把當初的成本收回來了。