針對大部分外地客戶，來天津購房一頭霧水，不知道從何下手從這幾年從咨詢的情況來看，大家的問題大同小異，所以姚老師希望用一段時間，編寫一系列的關于外地人如何在天津買房的文章，希望對各位有所幫助，因文筆水平有限，文章以數據和圖片，以及白話文為主，希望大家多多指教。

1.天津限購，限貸，落戶政策

2.中考政策以及學區政策

3.天津市行政區域劃分

4.天津各區房價地圖及走勢

5.天津市商業，就業中心

6.明确購房需求、不同預算，不同選擇

來天津買房之前我們必須要清楚，當前天津購房的限購，限貸政策，确定自己是否有購房資格，然後根據預算，貸款資格，再去選擇區域，闆塊，房源。

話不多說，上圖說話，再解釋。

自從2017年4月份至今，天津一直實行限購政策，對于外地人，想在天津獲取購房資格，兩種方式：落戶和在津工作（滿兩年社保和個稅）。當然濱海中關村和寶坻中關村在職員工，有新的購房政策。這個政策涉及面比較少，我就一帶而過。

解釋一下圖片上的濱海新區不限購的意思，指的是滿足本市戶籍或者外省戶籍兩年社保、個稅，購買濱海新區的房子不限套數。換句話說，有錢随便買，想買多少買多少！但是濱海新區限貸！正是因為濱海新區一直不限購，再加上距離市區比較遠，客戶需求量比較少，我很少關注濱海，所以對于濱海的問題，我後面就很少介紹了。還有一個理由，不限購的我覺得不價值不大。

下面介紹一下限貸政策。

關于貸款政策，我總結一下就是，天津貸款政策就是認天津的房子，認全國的貸款記錄。

舉個例子，你在外地有多少套房子都沒事，在天津還可以買，按照限購政策購買，但是貸款政策是看你的征信報告記錄，外地有一條貸款記錄，天津買房貸款，算二套，有兩套，算三套，拒貸。

注意：在這有一些問題：

1.外地有一套公積金貸款，天津買房算幾套？

查詢征信報告，不顯示，就可以算首套貸款，首付三成。（身邊成功案例比較多）

同理，外地有兩套公積金貸款記錄的，重點看征信報告。

2.外地有一套商業貸款記錄，已經還清，天津貸款算幾套？

有記錄就算二套。

3.外地有兩套商貸貸款記錄，都已經還清，天津買房算幾套？

還是算二套。

4.外地有兩套商貸貸款記錄，一套在還，一套還清，天津買房算幾套？

還是算二套，首付六成。

5.外地有兩套商貸，再還，天津買房算幾套？

算三套，拒貸，需要全款。

但是還想貸款買房，那你就需要自己想辦法了，記得民政局辦理業務需要提前預約。

主要分海河英才和積分落戶，大部分外地客戶都是先通過海河英才落成集體戶，就可以擁有購房資格，而積分落戶，主要針對本地工作的外地人。

關于海河英才落戶，簡單總結，符合要求，自己辦理，不符合要求，可以通過其他渠道辦理，當然有問題可以随時私信我。

第一圖是2018年海河英才落戶政策，第二圖是今年年初技能型人才落戶，政策調整後辦理條件。

全日制本科，研究生，大專，比較容易落戶，中專，技校落戶難度比較大，沒有學曆的幾乎是難上加難了。

今年7月份海河英才落戶政策再有調整，全部線上提交材料，審核，流程簡化。

但是新系統可以查到異地社保，對于外地有工作的，辦理難度增加，一旦查出來被駁回，半年内不得申請。所以各位客戶要謹慎辦理。據得知，外地從事事業單位，公務員，國企，央企的工作人員，已經很難再落戶天津了，所以建議各位符合要求的客戶，早辦理，早省心。

本地工作的外地客戶，如果已經買完房，在天津正常繳納社保個稅，可以通過積分落戶辦理天津戶口，下圖是積分表，滿足110分就可以申請，說到這裡，北漂的客戶們，也是感慨，相對北京的積分落戶，天津的積分落戶還是非常簡單，所以建議北京工作的客戶，可以提前給自己辦理天津戶口，如果拿不到北京戶口，也給自己和孩子留條退路，畢竟，天津戶籍的高考優勢，也是非常明顯的。

此時需要介紹一下：天津戶口的最大優勢是什麼？

高考優勢！

為什麼？

因為高考考生少，高校多，本科錄取率高！

2019年天津市各區人口，GDP對比圖

市内六區：和平，河西，南開，河東，河北，紅橋

環城四區：西青，北辰，東麗，津南

遠郊五區：薊州，寶坻，武清，靜海，甯河

濱海新區：包括塘沽，漢沽，大港，開發區，空港，高新區等區域

為什麼要介紹一下區域劃分，因為這涉及到孩子上學的學校和中考報名政策。市内六區的房價為什麼貴和這個有直接關系。

上圖是天津市上學政策一覽圖，重要的是小學和中考，因為天津市重點小學資源，主要集中在天津市内六區，其他區近年來也在努力提升，但是市内六區的教育資源還是可以吊打其他區，而市區中，小學，初中教育資源最好的非和平區莫屬，河西，南開其次。

先來一張圖，來佐證天津市優質教育資源都在哪裡。

當然也有人會說濱海生态城，塘沽，環城四區，遠郊五區都有不錯的學校啊，對，沒有錯，這幾年，其他區的成績确實不錯，但是綜合水平，還是市區最好，這個毋庸置疑。等我最近拿到今年天津高考成績和錄取結果後，會專門寫一篇關于天津學區的文章。

上圖标有海教園，最近也是新聞不斷，可能要劃為津南區，如果後期劃為津南區後，園區自建高中，報考市區高中可能名額縮減，或者取消，都将是一個未知數，所以，如果考慮市區上高中，建議還是購買市區房産，哪怕是老破小，也是最保險的。

哪有那麼多好事，都讓你占了，在買房的事情上，我們還是要謹慎，再謹慎，後期有時間我去跑盤海教園，也會寫一篇關于它的文章，到時候，大家可以作為參考。

上圖2020年天津各區中考人數，以及中考成績對比圖，

天津市區戶口的優勢就是中考優勢！

因為市區考生少，整體報考，學校多，錄取率高！

為了孩子考好高中來天津上學，首選還是市區購房！貴有貴的道理。

關與學區政策

下圖很清楚的告訴各位，關于外地上高中，回天津高考的政策，

第二圖也明确告訴大家，是可以的！除了藍印戶口有三年學籍要求，通過海河英才，積分落戶取得的戶口，孩子遷到天津，都是可以正常報名參加高考，報考志願。

關于初中、高中轉學問題，大家可以看一下相關文章（最新 | 初中、高中回津轉學政策，你想知道的都在這裡！），而很多家長也都在問什麼時候轉學最好，其實這沒又最佳答案，每個孩子情況不一樣，有的家長是奔着學校來天津的，有的是奔着天津高考優勢來的，所以作為家長，要明白自己孩子的情況，後期我也會寫關于天津教育的文章，大家也可以作為參考。

說完區域介紹，我們介紹一下各區的房價，既然和平區教育資源那麼好，房價當然也是一分錢，一分貨。首先我們先看一下天津2015年至今，房價走勢，數據表明，自2017年4月份調控以來最高峰到現在，整體房價跌了20%左右。第二圖的漲跌幅證明了政策波動帶給房價的影響，17年4月之前沒有出現調控政策之前，漲幅一路上升，18年5月出現海河英才落戶政策，又出現了一波上漲，直到19年9月，由漲變跌，直到現在。（論政策對房價的影響的重要性）

當然并不是天津所有區域，闆塊都跌了，例如和平區，河西，南開等市區重點小學學區房，房價不降反升。

看來不讓孩子輸在起跑線上的理想，讓學區房的需求依然旺盛，不過今年北京西城的學區房政策也在改變現狀，很多學區房房價都有所回落，加上近日天津和平區教育集團化的新政策，會不會改變這種狀态，那就需要看集團化教育的效果了。

除了二手房，新房方面，市區熱點闆塊，熱點項目，以及西青，寶坻城區，武清，濱海一些熱點闆塊的房價，表現還不錯，跌幅不大，去化率很高下圖是7月天津市各區新房闆塊銷售排名。

有跌的少的，就有跌的多的，例如靜海團泊湖，透心涼。所以買房需要謹慎，不能隻看價格，更不能聽規劃，天津的規劃，聽着聽着就沒了，前幾天地鐵13号線，一期線路修改，本來通往西青精武鎮的線路，改成了向西進入空港了，你說買了房子的客戶，心塞不心塞，本來有盼頭的事情，突然又沒了，所以在天津買房，能看實際的就看實際的，不要拿别的城市的發展思路來看待天津，說句實話，我也不清楚天津發展的重點到底在哪裡.

雖然說天津市的發展是由市區，濱海雙中心線狀發展，但是由于兩個地方距離比較遠，市區人口外溢流向濱海的又很少，目前隻有一條9号線鍊接市區和濱海，加上之前濱海經濟數據縮水，現在扶持政策等問題，濱海近幾年發展并不搶眼，所以很對規劃和美好都停留在想象裡，所以，天津買房就根據需求和現有配套買，别聽規劃！

注意：如果是重點學區房，新房，次新房，房價會高于均價

如果是老破小，普通小學，本區比較偏的位置，價格低于均價

大家根據自己預算，選擇适合自己的區域，闆塊，然後進行購房選擇。

下面我會根據天津的學校，就業，商業中心的分布，解釋一下，房價不同的原因。

和平區小白樓CBD、南開華苑科技園、濱海新區空港經濟區，和濱海經濟開發區。我們也可以自己通過百度地圖，在早晚高峰時間，搜索熱力圖，就會發現天津市的幾個熱點闆塊，不是就業中心，就是商業中心。

其中空港經濟區緊鄰環城四區東麗區，河東區。華苑科技園位于南開區和西青區中間。

而天津的商業中心位于和平區的濱江道，天津市政府位于河西區，天津大學，南開大學老校區位于南開區。

商業繁華意味着人口聚集度高，就業機會多意味着消費水平高，所以天津市區的發展程度，以海河為界限，是南強北弱，房價也是南高北低，雖然北部新區要劃為新外環内，但是房價還不如環外的津南和西青。

環城四區裡，西青憑借産業和承接河西，南開外溢人口，房價是最高的，發展也是最快的，東麗區津濱大道闆塊和開發區房價也不低，也是受河東外溢，空港經濟區就業中心居住需求，以及9号線通勤濱海新區，房價都不算低，城市面貌比較成熟。

上面聊的就業中心和商業中心，除了解釋一下各區房價高低之分，還有就是為了後期來天津發展的外地客戶，了解一下自己就業選擇區域，方便自己選擇置業目标，畢竟現在置換成本比較高，如果有一天來天津發展了，别因為通勤問題再發愁。

畢竟天津是一個安逸的城市，誰也不想工作一天，把時間都浪費在路上。

很多外地人來天津落戶買房，首先就是為了孩子高考，能夠考個好大學，但是買房的時候，還想房子能升值賺錢。當然，誰都很貪心，所以這幾年買房被割韭菜的大有人在。到底是因為什麼？大多數人都是太貪心，一直抱着既要又要的心态，又看不上這，又看不上那，隻要房産銷售大筆一揮，忽悠忽悠就入坑了。

所以今天上面先寫的那麼多看似和買房不相幹的東西，都是為了解釋後面，天津買房到底該怎麼買？

我就按照主要需求去介紹一下：

注意：如果小學轉學過來，打算參加小升初的學生，不建議買重點小學，因為天津大多數重點小學不接受轉學生，所以如果隻是為買個轉學名額，最好還是花最少的錢辦最正确的事情，插播一下天津現在一些區域，正在實行教育集團化，就是重點學校帶動片區内落後學校，這将不利于未來重點小學房價。而有利于落後學校所對應的房價。

例如和平嶽陽教育集團，如果後期成員校的水平與核心學校的差距不大的時候，房價就都會受到波動。所以打算小學轉學過來的家長，可以考慮購買成員校學區房，或許是更好的選擇，畢竟，現在小升初現在全部實行搖号政策，上好學校的概率都是一樣的。

初中轉學過來，按照政策，除了個别私立學校有插班考試之外，想去公立學校都是需要由教育局安排，并且大概率是墊底學校，所以作為家長而言，轉學過來，還想去好學校，這個是不大可能了，我們能做的就是片區内整體水平還不錯的，選擇順序就是市區優于郊區，和平，河西，南開優于河東，河北，紅橋。

再細分市内六區的學片

和平三片比較均衡，差距不大

南開北片，中片優于南片

河西一片，三片優于二片

河東三片最佳

河北一片、二片優于三片

紅橋區差距不大，考慮小學學區的，不建議考慮紅橋，隻為參考中考的可以考慮，上車門檻低。

注意：天津的私立學校教學質量強于公立學校，小學就近，初中劃片搖号針對于公立學校，今年新政策民辦學校也開始搖号，所以買學區房重點可以關注和平區、河西區、南開區，因為這三個區的民辦中小學數量多，教育水平高。

當然直接過來參加中考也是可以的，隻要是市區戶口，市區房子即可，最低門檻六七十萬就可以搞定，到時候區域就無所謂了，具體就看房子就行。

其中注意一下，雖然數據表明，武清中考壓力大，但是由于楊村一中名聲在外，成績優秀，北漂大軍偏愛武清，再加上武清和濱海新區的轉學政策寬松，武清又加持雍陽和英華兩所優秀私立學校，也是很多外地客戶購買武清的理由，大家可以作為參考。

高中轉學

因為高中轉學，學校需要自己聯系，有的區會有轉學考試或者安排，今年有南開和武清，濱海。（最新 | 今天起，天津南開區、武清區兩個區可以轉學了！）所以買房的範圍就擴大了，天津市任何區都可以考慮，重點是自己能找到接收轉學的學校，再有就是直接報名參加高考，目前政策也沒有要求學籍問題，所以大家就不一定盯着市區或者學區房看了。

目前京津之間已經建成運營的高鐵有兩條線，京津城際和京滬高鐵。22年京濱高鐵也會通車，今年通武廊輕軌也落地了，所以加起來會有四條高鐵鍊接京津。目前可以實現每日通勤的站點有，武清站，天津西站，天津站，天津南站。其中武清站是每日通勤人數最多，車次最多的站點，而南站車次較少。

如果你打算長期工作北京，天津居住，要求居住環境和通勤時間，武清是目前最适合的區域，但是武清站高鐵附近房價也在兩萬左右，同樣預算，天津市區和環城四區選擇性比較大了，武清的優勢在于高鐵通勤，教育資源優質，上學政策寬松，所以北漂落戶，置業也是首選之地。通武廊的輕軌規劃也将是武清再次受到北漂客戶青睐的重要因素，現在南湖闆塊的門檻也比較低，一萬出頭的單價就可以買到輕軌起點的洋房項目，不過通武廊還未落地建成，現在通勤還要考慮武清高鐵站附近項目為先。

雖然武清通勤，教育方面優勢明顯，但是在地鐵通勤市區，重點小學，大型商業，醫療資源等方面，還是跟市區有明顯差距，這也是近年來，通勤市區和西青南站的客戶群體越來越多，對于夫妻雙方，一個北京工作，一人天津工作，孩子上學，市區和西青的優勢就更加明顯。

注意一下：

天津站，天津西站，天津南站到北京南的高鐵時間35分鐘左右，費用54.5元（有月票和折扣）

武清站到北京南通勤時間22分鐘，費用38.5（有月票和折扣）

幾個地方的通勤成本和時間有區别，各位請做參考。

如果是每周通勤，選擇性就很多了，京濱高鐵的很多站點都可以考慮了，或者地鐵沿線項目都可以考慮。

關于寶坻，之前也聊過，建議是首選武清，西青，如果非要考慮京濱高鐵上的站點，個人更建議考慮北辰站或者機場站。

關于天津地鐵，現在運行的線路圖如下圖所示，第二圖是未來規劃圖，雖然都完全建成運營的時間會長點，但是總沒有強。記住買房别離地鐵站太遠（不叫地鐵房），也不能太近（太吵影響居住），500-800米最佳。

關于未來的天津地鐵，可以期待，但是不能期待太早！

自住買房建議：買房一定要買地鐵房，沒有學區，再沒有地鐵，自住和出手都很難！（當然，市内六區将會被大部分地鐵所覆蓋，本身公交系統發達，通勤還是很方便，特别注意的是遠郊項目，距離市區比較遠，沒有地鐵，公交數量太少，這都是緻命的缺陷）

而自住選擇新房還是二手房？

着急落戶，着急結婚，居住，買二手房，不着急的話，買新房，因為現在的大部分新房項目價格低于周邊二手房，次新房。

買新房需要重點考慮那幾點？

順序：位置、地鐵、品牌、物業、戶型、價格

注意：本人親身經曆告訴你，不要買小開發商！錢少可以買小平米或者二手房，怎麼看開發商強弱，銷售金額排名前10最佳，前20也不錯，最差也得前30了。

而對于未來幾年可能來天津工作發展的客戶，就可以參考一下天津市的就業機會在哪裡，然後根據預算，選擇合适的闆塊，因為市區房價整體偏貴，現如今人們對居住環境的要求提升，很多人看不上老小區和小房子，所以我們買房可能就需要幾步才能完成。

第一套，自住

第二套，學區

第三套，改善

第四套，投資

在買第一套房子的時候，如果你是一個非常在意居住環境的人，那麼那麼就不要局限于選擇市内六區房源，可以擴大到環城四區，優先工作區域附近，地鐵沿線，品牌開發商，物業。這幾年環城四區和其他區也都在加速引進優質教育資源，我們選擇性也就大了些，其中海教園就是個例子。

遇到北漂客戶最多的情況就是，北京的房價太高了，買不起啊！天津的房價确實真低，工資也真少啊！但是在天津工作的我們，面對當前的房價也是高，但是我們一直忽略一個問題，中國的房價并不是僅僅具有居住屬性，現如今也具有金融屬性，現在大家都知道買房能保值升值，也都願意把錢投到裡面，不信的話，你看深圳，過去半年多，又漲了不少，你能說深圳房價便宜嗎？在深圳工作就可以輕松在深圳買房?

因為我們一直忽略一個問題，貨币超發，人民币貶值，今年疫情影響，央媽又放了很多水出來，這些錢最終要流向某個地方，在我們國家，就流向了房産裡，所以半年内，南方多個城市的房價不降反升，都是受政策和放水的影響。

回到天津，為什麼沒有漲，因為北京沒有放松，沒有漲，所以天津沒有，這個問題不是經濟問題可以回答的，大家可以看一下上一次大行情下，北京天津的走勢，不難發現，幾乎同步，當然同樣影響的還有環京。

所以關注天津的漲跌問題，關注北京市場的動向就可以。

而面對未來房價的預測，也有人做出了預測，十五年以後的房價，相對今天，還将翻三倍多，所以投資買房，如果短期内政策不放松，受疫情影響，還是看跌居多，但是長期看，未來天津房價還是看漲。