規模和軟實力兼顧，才是長租公寓制勝的關鍵。

◎ 研究員 / 房玲、易天宇

自2016年6月國務院推出了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》開始，就拉開了我國全面部署加快培育和發展住房租賃市場的序幕。此後在政策的推動下，各大房企紛紛布局長租公寓。據不完全統計TOP30房企中，已進軍或表示将布局長租公寓的房企已達到了近20家，可見長租公寓已成為了房企布局多元業務的一個主要趨勢之一。

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萬科、龍湖、旭輝等已形成一定規模

目前從房企布局長租公寓的情況來看，萬科、招商于各房企中布局時間較早，且已形成了一定的長租規模；此外龍湖、旭輝等于2017年前開始布局長租領域，發展也十分迅速。據易居企業集團·克而瑞、中國飯店協會、東方證券聯合出品的2017年度《中國租賃住宅行業白皮書》，截止到2017年底，萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓分别位列長租公寓管理規模行業前三。2018年6月，萬科在租賃住房領域已累計獲取房間數超16萬間、開業超4萬間，為房企中當之無愧的規模冠軍，郁亮還表示未來三年希望萬科長租公寓還能繼續保持中國第一。此外龍湖方面，截至2018年8月龍湖冠寓于全國20餘個城市擁有在運營房源數2萬餘間；而旭輝領寓截止2018年3月也已布局16個城市，擁有簽約公寓數超2萬間。

從這些房企的城市布局來看，萬科、招商主要布局深耕深圳、廣州兩地，其中以萬科為例，據不完全統計截止2018年12月萬科于廣州共有項目數約30家；深圳擁有項目數約20家，兩城的項目數在各城市中處于領先位置。此外萬科還推出了“萬村計劃”和“聯手國企”等戰略，其中“萬村計劃”旨在深圳多個區域的城中村開啟整租及改造運營工作；而“聯手國企”則指與土地和政策支持的地方性國企合作。通過地方國企拿租賃地塊，萬科運營的方式，以擴張自身長租規模。如2018年10月，萬科就與上海闵房合作，落地闵房泊寓莘莊疏影店，提供房源數572套。

而龍湖、旭輝則将華東地區作為了主要戰場，其中以龍湖為例，截止2018年12月龍湖于上海已擁有項目數量20餘家，在各城市中遙遙鄰先。此外上海冠寓負責人還曾表示，不久的将來上海冠寓的銷售份額計劃占到整個龍湖冠寓的30%左右，并争做上海長租公寓的前三甲。整體來看，這類企業已初步完成了長租公寓的全國布局，并逐步向城市深耕的階段轉變，從而在熱點一二線城市搶占更多的市場份額，以賺取更多利潤。

圖：上半年龍湖冠寓全國城市布局詳情

數據來源： 企業官網、CRIC整理

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碧桂園、保利等發起規模沖刺

雖然目前一部分房企已擁有了一定的規模優勢，但近期不少房企在宣布進軍長租公寓的同時，也都提出了短期發展目标，未來房企布局長租公寓的排名也或将面臨重新洗牌，這類規模沖刺的房企中以碧桂園、保利、中駿等為代表。

其中以碧桂園的目标最為宏大，碧桂園于2017年底才正式布局長租公寓，并推出了BIG 碧家國際社區，定位為城市夢想充電站。雖然布局時間并不算早，但碧桂園計劃到2020年将建設100萬套長租公寓，其中40萬套自主開發，60萬套靠創新模式拓展。截止2018年8月，BIG 碧家國際社區已進入北京、上海、廣州、深圳、廈門、武漢、東莞等7個城市，在營門店15個房源3098套，平均出租率91%；在建房間數已經達到29185間，已獲取項目的總房間數超過32283間。預計到2018年底，BIG 碧家國際社區開業房源數将達1.4萬套，獲取房源數将達10萬套，覆蓋十二個租賃試點城市。

除碧桂園外，保利在長租公寓方面也提出了較高的目标要求。事實上，保利發展早于2015年7月就與優客逸家合作，推出了UOKO公寓。2018年8月，保利發展旗下公寓租賃業務的專業運營公司——保利公寓管理有限公司成立，并推出了小n、N 等品牌線，标志了保利正式進軍長租公寓領域。截止2018年8月，保利公寓已有十餘個在營項目，管理與儲備房源達一萬餘間。保利計劃2020年企業的公寓管理規模将達30萬間，從而成為國内領軍的租賃住房投資運營商。

碧桂園、保利這一類房企雖然布局時間較晚，但在未來的規模上提出了更高的要求。這類企業通過未來規模擴張後的規模效應使得邊際成本下降，從而為企業帶來更多的利潤空間；此外規模的擴張也有利于品牌影響力，從而帶來更多的品牌溢價。

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房企試水長租方法各有不同

除此之外，還有一部分的企業仍處于長租業務的起步階段，這類企業如中海、美的、融創等等；還有一些企業雖然目前沒有項目推出，但已明确表示将會試水長租公寓業務，這類企業如福晟、時代、禹洲等等。

值得注意的是，在具體的做法上這些房企也不盡相同，如花樣年主要是從養老領域着手，目前正從自有物業的改造來嘗試長租業務；北辰則是從複合地産的角度出發，以地産為載體，結合多種産業，其中不排除長租公寓；正榮主要是為了盤活存量資産；融創則從“不走量、做高端”的角度出發。不同的出發點，也将為其未來的長租公寓在特性上産生較大的區别。

雖然大部分房企都十分看好長租市場，但仍有少數企業對市場存在敬畏心理。如目前已成立長租公寓管理中心的新城控股，其副總裁歐陽捷就曾表示，長租公寓目前還不是風口，而是風輕，仍需要多看和謹慎。還有一些企業則明确表示暫時沒有系統性地方案涉足長租領域，如富力地産。事實上，目前長租公寓雖受政策扶持，但對于大多數從未有涉足的企業而言仍是具有一定挑戰性的領域。一方面長租公寓會占用企業大量的資金沉澱，對企業的财務能力有一定要求；此外長租公寓要做出利潤，也更考驗企業的長期運營能力。

整體來看，目前房企的長租公寓布局已進入白熱化階段，其中萬科、龍湖、旭輝、招商等房企在規模上暫時處于領先，而碧桂園、保利等則奮起直追，有望趕超前列，可見未來的長租公寓規模之争也将愈發激烈。但長遠來看，在做大長租公寓規模的同時，也更應兼顧軟實力，如何提高運營能力，如何進行成本管控，如何維護好品牌形象等也都将為長租公寓制勝的關鍵。

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