南海區|葉問紀念館

今天要分享的陪同交易案例，是來自外省的C小姐，她的背景比較簡單：沒有廣州、佛山的戶口 社保，目前老家一套房貸在供，可動用現金為50w元。找到老邝的時間是2018年3月，是剛過完春節的第一個客戶。

由于老邝專注廣佛地區，根據她的情況，在這兩個城市她能選擇的就是非限購區。由于增城 從化對有一套房貸的客戶都是7成首付，而佛山非限購區對于她這種情況依然是3成首付，因此一開始老邝就幫她們把潛在區域限定在佛山非限購區。

對于佛山非限購區，由于産業上的先天性不足，三水和高明是首先被我排除掉的。佛山的房地産是享受廣州外溢的購買力，所以“距離廣州近”是第一要素，打開地圖，南海區獅山鎮V.S順德區倫教鎮是潛在版塊。

先說結論，老邝幫客戶挑的版塊是獅山，原因就是廣佛同城的趨勢是由北往南發展，北部的裡水V.S白雲、大瀝 桂城V.S荔灣，比起南部的陳村 北滘V.S番禺，融合度更高。說得直白點，大瀝和桂城已經有很多自住的廣州客，這種自住需求繼續向西到獅山的趨勢不會停滞。而陳村 北滘還有大量房子留給廣州客，這兩個闆塊的自住需求還需廣州地鐵七号線的通車才成熟，倫教作為更南端的版塊不容易吸納這種外溢購買力。

秉着“買樓求杠杆”的原則，老邝先帶着C小姐看了獅山鎮羅村版塊的二手房。打開綠中介的地圖找房，你會發現這個版塊有一條在建的地鐵佛山三号線，以地鐵口為核心，步行10分鐘範圍，依次有時代傾城四期、力訊城築、尚觀禦園、依雲華府等五年内次新盤。

由于佛山非限購區對于第二套房貸買家依然是3成首付，因此C小姐的50w現金是可以撬動150w總價的房源，以當地1.6-1.8w的均價，最好的選擇就是90㎡的小三房。通過現場踩盤，這種選擇非常稀缺，要麼就是80多平米做兩房；要麼就是不滿兩年超預算；要麼就是樓齡超過十年的電梯樓。（配圖為尚觀禦園街景）

第一天的踩盤，老邝是比較沮喪的，倒不是跑了一天吃白果，而是我感受到整個羅村版塊，由于2017年8月佛山西站的開通，預期已經兌現，整個版塊的報價是包含比較大的泡沫。但是對于來自三線城市的C小姐，投資佛山依然是她相對好的選擇。

第二天，老邝和客戶踏上了當地一手新盤的踩盤之路。由于整個獅山鎮的新盤都是遠離地鐵三号線的，因此也無需糾結距離地鐵口的步行時間。當天我們依次看了綠地麗雅香榭花城、廣佛新世界上城、萬科城市之光。三個樓盤都是雙合同，其中廣佛新世界的真實首付比例達到7成，剩餘3成需要在交樓前付清，這麼不友好的付款方式立馬被老邝排除。

對比綠地V.S萬科，前者單價更便宜，當時剩下100多平的小四房尾貨，而萬科處于收籌階段，将于三月底加推一棟。老邝平時踩盤是不看戶型的，但踩盤次數多了，不得不承認萬科無愧“剛需之王”這個稱号，89㎡三房兩衛，這種設計真的解決剛需的最大痛點。

再來對比裝修款的付款方式，由于今年三月份各地嚴查首付貸，綠地的銷售在現場不敢介紹相關貸款服務，官方口徑一律是裝修款必須一次性繳納，但或多或少暗示了我們可以自己去外面找銀行解決。而萬科畢竟是大品牌，有三家銀行為樓盤提供配套金融産品，最長年限的貸款産品是十年期限利率為6.8%。

C小姐作為異地購房者，每次往返佛山的時間 交通成本是她需要衡量的因素，因此她選擇信任萬科的品牌，而老邝則幫她們談了一個額外的2%折扣，另外把首付由開盤時規定的50w降低到42w。

通過這次陪同交易，讓我感受最深的就是原來新盤的價格其實是可以談的，回憶自己在2016年買新房時的經曆，當時的老邝真是一條大水魚。當然這種談判僅限于平淡期或者個盤案例，像廣州的亞運城或者珠江花城這種“秒光”盤你就别想了。

另外，對于廣佛非限購區，我的看法是目前存在較大泡沫，雖然這些泡沫随着時間流逝會幹涸。但我希望投資非限購區的小夥伴們，能在心裡建設上做好“限購加碼”的準備，并不是老邝在預測未來，而是當你做投資的時候，把最壞的情況也考慮進去，那麼你的投資就會很安全。