在深圳買房，需要深圳戶口，需要社保，還有"限購"，"限貸"，但有種房子卻不需要上述的要求，那就是回遷房。

随着城市更新的不斷推進，一座座回遷房将會如雨後春筍般在深圳土地上拔起。雖然深圳"限購""限外""限售"等樓市調控政策有效地阻擋炒房客大量資金注入商品房市場，但是，他們卻在回遷房市場上挖出了商機，大量熱錢正慢慢滲透進去。買回遷房，買的就是回遷房指标。

一、什麼是回遷房指标

回遷房指标，即是城中村改造過程中可合法回遷的，補償給村民的建築面積。指标即建築面積，通常由村民賣給投資者，通常是整數賣，如100平方米，120平方米。

二、回遷房交易流程

交易流程很簡單，就是确權—>簽約—>回遷。其中确權是關鍵。

确權，需要《XXX土地房屋權利人申報認定核查表》（下稱"核查表"）和《合作建房協議》。其中《核查表》是核心。隻要在《核查表》中關鍵的地方填對即可，如房屋來源，就必須填寫"合建"。而《核查表》背後，有申報人對"申報内容情況真實"的承諾、有股份合作公司和居委會負責人簽署證實"申報人身份屬實"的相應承諾、有當地街道辦負責信息公示、是否收到異議、複核等程序，最後有土地中心蓋章和備案，這就把權确了。

正是這份核查表讓投資回遷房行為變得可行。

此外，有的地方還需要《合作建房協議》。所謂《合作建房協議》，即系證明拆遷房屋是村民和投資者一起出錢建設的（即使土地不是投資者的，但至少投資者出錢建設了房屋）。至于投資者到底有沒有出錢，這些曆史都無從考究了，村民和投資者雙方都承認有，那就便是有了。

确權之後，村民的這棟房屋或這棟房屋的部分面積為投資者所有了，投資者就可以直接和開發商簽補償安置協議。

三、背後的利益

"根據《中國經營報》記者此前調查報道，一幅由中介公司制作的宣傳海報顯示，綠海城平湖輔城坳舊改項目分為意願征集、簽協議、拆遷、打地基、封頂以及交樓等6個階段，每個階段的售價也節節上升，每平方米分别為16000元、25000元、35000元、45000元、50000元以及60000元的上升幅度，完成全部流程預計需要4年時間，價格增長幅度驚人。"

為什麼每階段價格不同且有能夠見得到如此大的升幅？因為形勢。一開始是意願征集，若這個時候購買指标但大部分村民還是不同意改造的，則嗚呼哀哉！為保安全，也有投資者在舊改項目立項前就收到風，然後過來投資，通過這樣将利益最安全最大化。到開始簽協議才是舊改的開始，價格漲一波，但也會有村民想索取更多利益而不簽約。好不容易到了拆遷階段，從外人來看，舊改才進入實質性開展，價格再漲一波，但釘子戶的存在讓項目不知拖向何時，有投資者等不及就會在這個時間段賣出指标。房屋拆完後就可以挖基坑打地基，回遷房進入建設階段，前景明朗，價格再漲一波。回遷房封頂後回遷就指日可待，價格再漲一波。等驗收後正式交樓了價格漲完最後一波，但價格相比同區域的商品還是具有一定優勢。所以，深圳商品房價格不漲，而回遷房價格看着暴漲，原因在此。

假設從一開始每平方米16000元買入，4年後，從交樓後每平方米60000賣出，投資回報率達275%！！！這難道不是等于買了一支隻暴漲不跌的好股票嗎？再加上一份蓋有公章的證明和補償協議，打通了投資回遷房的任督二脈，投資者看到商機，熱錢也流入了該市場。

四、各利益關系

正如上文所述，回遷房到最後賣出能賣最高價，為什麼會有村民會在一開始就把房屋面積賣給投資者呢？那是因為村民擁有面積多，但手頭上沒幾個錢，甚至可能有的村民不知道自己房屋要拆遷。試想一下，假設一村民有回遷面積2000平方米，拿出其中的100平方米，即5%，以單價每平方米2萬賣給投資者（相對于深圳随便10萬 的房價，2萬算很便宜了），而且回遷房買賣不能貸款，隻能一次性支付，所以該村民能在超短期内獲得200萬的現金。有了這一筆錢可以做好多事情或解決好多問題了。例如買豪車、治病、炒股、投資、生意周轉等。或者将該200萬現金作為買其它合法商品房的首期，假設臨遷費每平方米20元，每月可将近4萬元臨遷費或将來回遷房更多的租金收入的一部分作月供。

作為投資者，看中的就是暴利的預期，不過前提能一次性給得起全款。不過收益越大，風險就越大，這點後面再闡述。

作為開發商，其明知回遷房買賣是違法的也默認該行為。開發商沒有審核房屋所有人的權利，隻根據相關政府部門的審核來認定可簽約對象，回遷房由村民賣給投資者，買賣過程也與開發商無關。開發商關心的是盡快簽約、盡快拆遷、盡快建成回遷。而在城中村改造過程中，難免會遇到釘子戶，釘子戶拖慢了改造進程，讓開發商支付更多的臨遷費，反而投資者的加入，倒是加快了簽約，因為"交易即簽約"，而投資者所關心和開發商所關心的如同一轍。從這一點來看，對開發商來說是有利的。

更多細節一篇文章也不能解釋全面，也可預約直接去樓盤實地考察。

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