圖片來源：中房報圖庫

現在環京樓市就是躁動和彷徨的局面，一方面不知道調控周期要持續多久；另一方面，對環京長遠發展還是相對看好，這樣就造成了一有風吹草動就躁動的情況。

彭紅俠/發自北京

時隔多年，河北省北三縣樓市再度迎來“零首付”等賣房促銷大戰。

“夏墊鎮一些樓盤可以‘零首付’或‘分期首付’購買的消息已經出來一個多月了，項目實在是賣不動了。”一位知情人士告訴中國房地産報記者。

11月9日，記者拔通了位于夏墊鎮102國道北側3公裡處的雲樾東方的銷售電話，一位置業顧問向記者介紹了項目優勢，最後表示，“項目現在首付分期15%就可以拿到”。據記者了解，在大廠夏墊鎮，執行此種促銷方式的樓盤并非個例，合生長安帝景、路勁公園上城等都推出了“零首付”購房舉措，給出了足夠“誠意”。

夏墊鎮位于北京通州副中心東北方向20公裡，隸屬河北省廊坊市大廠回族自治縣管轄。過往，這裡曾是投資客重點關注的區域。

對于上述項目銷售方式，上述知情人士表示，近年随着政策環境變化，大廠夏墊鎮和北三縣市場均面臨着下行壓力，疊加疫情影響，投資置業需求已經明顯減弱。以燕郊區域為例，10月份新房網簽僅100餘套；二手房不限購成交相對穩定，但也僅成交400套左右。相比今年7月高峰時期的4000餘套，燕郊二手房交易已不容樂觀。

自2017年廊坊發布“7·30”限購政策以來，燕郊和北三縣樓市急轉直下，部分區域房價接近腰斬。而後又經曆一系列強力調控，燕郊和北三縣樓市上漲預期被打破，壓力之下各種營銷手段不斷推出。

貝殼研究院高級分析師潘浩對此表示，北三縣樓市“送裝修、送車位”等各種促銷活動，主要為樓市下行期開發商銷售壓力的體現，但買房零首付以及首付分期等行為，已明确違反按揭貸款等相關規定，屬于違規操作。

對于上述樓盤存在“低首付”“零首付”銷售情況，記者聯系到了大廠回族自治縣住建局，詢問該局是否了解上述情況以及該促銷手段是否符合政策規定時，對方稱“不了解情況”後便挂斷了電話；随後記者多次緻電均被挂斷。

“零首付”賣房亂象

雲樾東方小區及優惠單

據置業顧問介紹，購買雲樾東方首付款需要購房款的30%，為了促進銷售，其中15%首付可由開發商墊付，分期服務費是借款額的3%；如果一年内還清分期15%首付可以免息。

除首付分期優惠外，置業顧問表示購房後還可返現裝修款5萬元，再添加3萬元後還可獲贈車位一個。“車位與房子合同一緻，70年産權隻需3萬元，相當于半買半送。”上述置業顧問表示。

在大廠夏墊鎮，執行此種促銷方式的樓盤并非個例。在雲樾東方東南側5公裡外的合生長安帝景，均價9500元/平方米，90平方米三居戶型總價85萬元左右，買房即送車位。

同區域的路勁公園上城更是推出了“零首付”購房舉措，給出足夠“誠意”。該項目銷售人員透露，購房時可以“零首付”置業，認購定金2萬元即可獲得首付貸款資格。首付貸款最長5年，年利率4.5%-5.5%，不上征信，也不影響按揭。

路勁公園上城置業顧問表示，除零首付優惠外，目前還有5套79-112平方米兩至四居特價房源，折後單價12712.61元/平方米-13428.86元/平方米。

路勁公園上城樓棟分布及首付優惠情況

樓盤零首付、首付分期等銷售亂象也并非大廠一地“特色”。據記者了解，由城美房地産開發有限公司開發的維多利亞是河北燕郊區域商住兩用項目，售價13800元/平方米起，可首付分期，開發商墊付15萬元，并贈送燕郊戶口。

位于京哈高速香河東出口向東2.5公裡東側，由香河鵬渤房地産開發有限公司開發建設的香河水岸香園，均價7200元/平方米，網簽完放貸即可收房，首付最低6萬元起，可送車位送戶口，不限購。以該項目89平方米兩居戶型為例，總價73.38萬元，首付76413元，剩餘15萬元首付款由開發商墊付，一年期限分兩次免息償還。

“零首付核心是刺激樓盤銷售，也是針對當前市場下行的一大應對措施。”上述知情人士表示，該舉措在樓市下行、市場觀望情況下将引發市場關注，但實際效果或将不及預期。畢竟“730”政策後，北三縣樓市降價嚴重，香河、大廠等區域均降價過半，且目前并未有重大利好刺激樓市，購房人追漲殺跌心理之下，很難真正為此促銷活動買單。

“‘低首付’操作明顯屬于違規行為，一方面涉嫌騙貸行為，另一方面也違背了對購房貸款的相關政策要求。”北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴記者，“零首付”買房等操作一旦被查出，對于購房人而言一方面可能會被解除合同，要求提前還款；另一方面個人征信也可能會受到影響。對于開發商而言，也可能會面臨相關處罰。

王玉臣表示，“分期付款”同樣也會違反按揭貸款相關規定，為商品房購買糾紛的埋下隐患。

進入買方市場

開發商不惜違規促銷的背後是各個項目銷售壓力的傳導。一名房産中介對記者表示，現在是買方市場，開發商沒辦法，隻能盡量多給優惠，刺激客戶購房。

來自安居客的數據顯示，三河市11月新房均價19909元/平方米 ，環比上月增長 3.69%；二手房均價17815元/平方米，環比上月下跌0.14% ，同比去年同期下跌0.43%。其中大廠11月份新房均價14823元/平方米，環比上月持平；二手房均價14326 元/平方米，環比上月下跌 0.27% ，同比去年同期上漲1.37% 。香河11月新房均價11211元/平方米，環比上月下降 0.49%；二手房均價9737元/平方米，環比上月下跌0.88% ，同比去年同期下跌10.49% 。

公開資料顯示，2016年-2017年上半年，受北京副中心城市建設、産業轉移外溢等一系列利好因素影響，北三縣房地産市場迅速被點燃，三河、大廠、香河一年多時間房價累計上漲80.45%、130.14%、115.46%，三河房價更是突破2萬元/平方米大關。随着2017年3月政策收緊後，北三縣樓市急轉直下，部分區域房價接近膝斬。比如曾經以2.5萬元/平方米出售的香河富力新城，今年清明期間推出特價房單價僅8000元/平方米，且買房就送車位。

2020年3月，《北京市通州區與河北省三河、大廠、香河三縣市協同發展規劃》發布後，北三縣樓市下行壓力趨緩，開始出現止跌回穩局面。值得注意的是，北三縣房價微漲局面并未維持太長時間，短期提振後下半年樓市持續走低。

“現在環京樓市就是躁動和彷徨的局面，一方面不知道調控周期要持續多久；另一方面，對環京長遠發展還是相對看好，這樣就造成了一有風吹草動就躁動的情況。”知情人士表示。