困擾昆明路材職小區頂樓業主多年的滲水問題，随着接連不斷的陰雨天如期而至。近日舉行的一次業主大會中，就是否需要動用維修資金進行樓頂大修進行了征詢，結果卻讓頂樓業主再次失望了。原來，在這個僅有59戶人家的迷你小區中，頂樓業主占總戶數的1/6，由于頂樓以下的大多數業主投了反對票，這一難題至今懸而未決。

在最近召開的一次業主大會中，對于樓頂的裝修工程成為了唯一議題。“5幢樓房的頂樓幾乎都存在這樣的問題。”業主蘇某表示，每次報修之後，物業公司雖然會來修，但滲水問題總是會在雨天準時報到。他告訴記者，深受困擾的頂樓居民，将希望寄托在這次大修之上，希望能夠一次性解決難題。小區一共59戶業主，頂樓隻有10戶，僅占其中的1/6，“而要動用維修資金，得有2/3以上業主的通過。”他表示，為拉選票，自己和頂樓的鄰居開始積極行動，讓樓下的鄰居上樓參觀，希望他們通過眼見為實的感受，投“同意票”。

“這個小區已有超過20年的曆史。”有業主通過了解發現，大修之後，對于滲水問題的保修期僅有2年，一旦再次漏水，5萬元的支出将打水漂，且業主對于工程隊的施工質量也心存懷疑。他表示，對于老小區而言，除了樓頂之外，還會陸續出現水管、外牆等方面的問題，“這些問題也全都需要用錢解決”。

小區業委會負責人表示，對于頂樓的滲水問題，業委會也從中作過許多努力。按照物業公司對大修的報價，需要動用維修資金約5萬元，雖然業委會已強調大樓屋頂是全體業主的屋頂，但更多的業主投下了“反對票”。他表示，目前小區維修資金賬戶總共10多萬元，不少業主擔心，一次性5萬元的投入，無法做到一勞永逸，甚至為今後的其他修問題埋下隐患，而部分低層業主事不關己的态度，也是反對票産生的一大原因。“此路不通”後，業委會和小區業主們希望“平改坡”工程能夠盡早啟動。

在這個案件中維修資金的使用陷入了“僵局”，而在處理的多起糾紛中，從維修基金的籌集一直到使用遇到的各式各樣的問題都非常值得探讨。

維修資金作為維修房屋共用部分和共用設施、設備專項費用，專門住宅共同部位、共用設施設施的大修，對确保房屋共有部分和共用設施設備的大修提供必要的費用。維護住宅小區良好的環境，保證住宅小區設備，設施的正常使用和更新改造，是物業管理的重要環節，《民法典》規定：建築物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

按照《民法典》關于業主表決權的規定，使用“專項維修資金”，應當由專有部分面積占比213以上的業主且人數占比23以上的業主參與表決，并應等經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。但在實後操作中，使用維修資金要達到法定2/3以上業主表決并由表決業主過半數同意.操作是有相當難度的，于是往往會出現小區的一些大修需要使用維修資金，但又不能得到法定數量業主的同意的“僵局”。

《民法典》“應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意”的規定屬于使用維修基金的程序性規定，使用維修基金的實體條件是小區的公共部位、公共設施、公共設備需要維修。維修基金使用過程中，

存在一種情況就是應當使用維修基金，但征詢業主意見不能達到法定人數，比如樓頂滲水問題、電梯改換、外立面粉刷，等等。對于這種情況，可否通過政府的強制規定使用維修基金，筆者認為答案是肯定的，因為一些維修基金是涉及房屋的安全或城市管理的需要。