圖片來源@視覺中國

文丨市界，作者丨陶婷，編輯丨韓忠強

夜幕降臨，北京市朝陽區東壩中街霓虹燈閃爍，車輛和行人川流不息，路邊一家房産中介門店卻大門緊閉，屋内漆黑一片。隻有那明黃色的招牌，在夜色中格外醒目。

這家店已經關了一段時間，其背後是北京對房産中介種種違規行為的全方位打擊，比如禁止利用虛假房源線下收割客戶、散布房價暴漲謠言制造恐慌、利用信息差吃差價等等。

在政策和房地産市場的雙重壓力下，過去一年，房産中介行業開始了深度調整，許多中介機構大洗牌。部分房産中介門店關門，隻是中介行業困局的冰山一角。面臨抉擇的，還有數量可觀的房産中介從業者們。

大浪淘沙中，有人揮手告别，有人選擇堅守，也有人走了歪路。

01、開店快，關店也快

2021年12月以來，一些城市的房貸放款周期縮短，如北京房貸放款時間由半年，縮短到1個月以内，這讓前期處于觀望的購房者，将看房、賣房提上日程。對剛需購房者而言，接下來無疑會有個利好的窗口期。

但對于房産中介行業來說，在剛剛過去的2021年，他們深處的大環境是“日子難過”。

“成交冷清。”在杭州資深房産中介人士範沣低沉的語氣裡，聽到的是滿滿的無奈。2021年年初的一波小陽春後，杭州的樓市自年中開始，發生了肉眼可見的變化。

在地産調控深化、金融政策收緊的大環境下，“放款變慢了。以前房貸三到五個工作日能批下來，現在要七八個月，甚至半年；利率雖然12月下調了，但仍高于2020年同期。”範沣告訴市界。

貝殼研究院發布的重點城市主流房貸利率數據顯示，2021年11月份貝殼研究院監測的100 個城市主流首套房貸款利率為5.69%，較10月份回落4個基點；二套房貸款利率為5.96%，較10月份回落3個基點。

現狀的确不複從前。2021年3月到10月，杭州二手房成交量“七連降”。據公開數據顯示，2021年杭州二手房全市成交量7.92萬套，與2020年的10.31萬套的成交量相比，環比跌幅達到23%。

二手房成交量下降，房價也躁動不安。如杭州奧體闆塊的創世紀，房價最高點是7月的9.3萬元每平米，而目前成交價為7.8-8萬元每平米，半年時間成交單價，降了1.5萬元每平米左右。

二手房成交量和成交價雙跌背後，站着猶豫觀望的購房者。雖然有一些人的确是趁機抄底，但對于大多數人來說，“買漲不買跌，掙錢難、壓力大，很多人暫時不買房了。”範沣向市界坦言。

房企的現狀，讓房産中介們的日子雪上加霜。據人民法院公告網公布信息顯示，2021年全年，全國396家房企發布破産公告。如此情況下，房企給房産中介結傭的周期拉長了，以前等三個月或者半年，現在要等一年。甚至于，房企砍掉結傭的情況，也比比皆是。

對範沣們來說，這種打擊是前所未有的。每當經過本應該在營業，卻大門緊閉的房産中介門店時，範沣内心就充滿了酸楚感。這些關門的店之中，就有他朋友的門店，“杭州原先有7000多家門店，現在已經有大批門店被關掉了。未來，可能會關掉一半以上。”範沣預估道。

這隻是冰山一角。2021年以來，房地産中介行業加速出清，不僅僅是杭州，就連深圳在前9個月，也有642家中介門店關停了。也不單單是範沣們所在的中小房産中介機構，就連一些頭部房産中介機構，也采取了降薪、裁員、關店等壓縮成本的舉措。

2021年10月20日，中原地産内部下發文件要求，上海等區域公司裁員降薪；12月16日，有媒體曝出，21世紀不動産的一家加盟店突然關門關店，員工工資還未結清、老闆電話關機。

來也匆匆，去也匆匆。範沣講述了他們“開店快，關店快”背後的邏輯。一般來說，開店成本一是押一付三的店租；二是加盟房産中介品牌的保證金；三是人力成本。這其中，人力成本是最大支出。然而，很多店東隻有二十萬元的開店啟動資金，甚至在沒有這麼多錢之時，就選擇開店了。

“業務好時，有門店每月能夠掙100多萬元，如行情好的2021年5月，杭州頂流門店每月能掙300多萬元。但一旦樓市交易量萎縮，很多店東沒有避寒能力，面對租金、人力成本等壓力，抗不過去了，就會選擇裁員或者關店。”範沣解釋稱。

房産中介機構日子難過背後，是數十萬房産中介的憂傷。大浪淘沙之中，“有人去賣保險，有人去賣汽車。”在北京從事房産中介工作的王晶告訴市界。最近，她也有離職轉行的打算，“内卷太嚴重了。不能停下來，否則被人追上去。”

02、300萬茶水費打了水漂

行業大洗牌下，範沣們也麻煩不斷。

2021年，大環境使然下，房企頗為看重渠道，為了讓房産中介賣出房子，不惜大幅度提高傭金。在徐州工作的蘇洋，對此深有感觸。他是一名房産自媒體人，也是一名獨立地産經紀人。

所謂獨立地産經紀人，既可以自己成立經紀事務所，也可以與中介公司合作，但不論哪種方式，共同點都是自己開拓市場。“以前一套房子傭金給一兩萬元，現在提高到五萬元或者十萬元的都有。”蘇洋告訴市界。

但房産中介賣出房子後，他們并沒有拿到房企允諾的傭金。在日子難過的情況下，一些房企為了縮減營銷費用，以各種手段砍掉地産經紀人的傭金。比如經紀人的手機号雖然用了五年甚至十年，但其是用父母的信息辦的，那房企就會以此為借口，不給地産經紀人結傭，美其名曰：這不是實名認證。

王晶就曾遇到此類的情況。幸運的是，她背後的“靠山”，一家居間服務公司，早在合作之初，就與房企簽訂了合同。在公司的幫助下，王晶通過打官司拿回了應得傭金。與能夠依仗公司的王晶不同的是，沒有靠山的獨立地産經紀人卻是求告無門。

2021年下半年以來，蘇洋一直替100多個房産中介，追讨被房企拖欠的200多萬元的傭金。這其中大部分為獨立地産經紀人。但直到送走2021年，迎來2022年的今天，這些獨立經紀人也并沒有讨回被拖欠的傭金。

“通過房企渠道報備的，房企有自己的解釋權，獨立地産經紀人也不受法律保護，很多原本答應的一套8000元、2萬元一套的傭金，房企都千方百計地賴掉了。到法院去告，卻缺乏相應證據，因為規則是由開發商來定。”蘇洋無奈地告訴市界。

一系列的連鎖反應下，房産中介們也鬧出不少幺蛾子。為了促成成交，以及掙到錢，一些房産中介走上了歪路。為之買單的，是購房者。

位于上海的張逍，正是因為房産中介的故意隐瞞，讓她的日子過得緊巴巴起來。幾個月前，張逍看中了一套裝修不錯，價格也合适的房子。在看房後的第二天，張逍就入手了。

“這套房子總價280萬元，當時簽合同的時候中介說，200萬元核銷價，基本沒啥問題，就算有上下浮動，最多就是兩三萬。貸款是核銷價的65折，即能貸到130萬元，這樣算下來，我們首付是150萬元。”張逍告訴市界。

然而，讓張逍崩潰的是，中介原本說好的200萬元核銷價，最終并沒有拿下來，“實際核銷價隻有181萬元的情況下，最終隻能貸到118萬元，比原計劃的130萬元貸款額度，少了12萬元。”

這12萬元，需要張逍用現金補足。150萬元的首付，變成了162萬元，這遠遠超出了張逍的能力範圍。所有的節奏全部打亂了。複盤整個買房路，張逍告訴市界，就是中介為了達成交易，故意将貸款額度報高了。

蘇洋也踩中了大坑，他是被徐州的同行給騙了。彼時，因價格低于市場價，徐州的人才房、限價房風行，一些房産中介便動起了歪心思。他們稱隻要提前給十幾萬，或二十幾萬的茶水費，就能夠買到房子。

盡管是一名“老司機”，但看着同行拍着胸脯打包票的笃定樣子，蘇洋選擇相信對方了。經過背調後，蘇洋不疑有他，帶着他的客戶入局了。結果可想而知，蘇洋不僅沒能為他的客戶們買到限價房、人才房，客戶交的茶水費，共計300多萬元，也都被同行一卷而空了。

03、蒙眼狂奔之後

這一切的一切，所為何來？事情還得從頭說起。

全國第一家合法合規的房地産經紀公司，是20世紀80年代成立的深圳國際房地産咨詢股份有限公司。這家公司更多的是由社會閑散人員組成，因其帶有不合規性，被外界稱為“房蟲子”。

“房蟲子”主要由房地産管理部門的離退休、退職、停薪留職人員以及無業人員組成。他們類似于今天的私人中介，一般會騎着電動機，舉個牌子守在小區門口，等待那些主動上門找房的人。

“房産中介”這個職業真正大範圍出現，始于中國二手房市場起步的1998年。這一年，中國全面取消福利分房，新房建設和二手房交易活躍起來。大大小小的中介公司和“房蟲子”，如野草般肆意生長。

中國台灣信義等品牌進入了上海；中原地産也在上海開了内地第一家門店。這些中介品牌，給中國二手房交易帶來了全新理念，比如中原的“傭金差”、信義“要提供具有安全感的服務”的理念等。一些本土中介品牌也不斷崛起，比如上房置換等。

專業經紀人的出現，讓房地産交易環節變得專業起來。

20世紀初開始，各路勢力紛紛湧向中介行業掘金，鍊家、我愛我家等房産中介機構相繼誕生。但此時由于行業缺乏有效監管，吃差價、黑中介等行業亂象不斷，甚至衍生出惡性事件，如2003年的“堅石案”。

2015年以來，房産互聯網平台比如愛屋吉屋、平安好房等紛紛登場。即便此時房地産中介行業有了颠覆性變革，但一個公認的事實是：過去幾十年時間裡，房産中介一直是擔當陪跑開發商的角色。

直到2017年，孫宏斌以融創中國掌門人的身份，豪擲26億戰略投資，重回房地産中介行業，由萬科領投的鍊家30億D輪融資時，融創中國又繼續參投。此時，已經是存量房全面到來的時代。這對房地産中介行業來說，是天大的利好。

2018年以來，房住不炒的主基調下，房地産告别蒙眼狂奔的時代，這讓房企頗為看重以房産中介為代表的渠道，房産中介機構更是遍地開花。根據第四次全國經濟普查數據，這一年，房地産中介服務企業達到20.6萬個，房地産中介服務從業人員158.3萬人。

增長幅度是驚人的。2018年末，房地産中介服務企業增速為212.7%，增速與2013年末相比擴大130.4個百分點；房地産中介服務業從業人員增速為103.9%，增速與2013年末相比擴大19.9個百分點。

這一年，房産中介的作業方式，早已從傳單和貼條時代，走向了互聯網時代。脫胎于鍊家的房産互聯網平台貝殼找房，也在此時橫空出世。盡管形勢看起來一片大好，但房産中介人員過于密集，并不是什麼好事。并且，有一些房産中介更多在乎的，還是自己的利益。

轉折點來了。從2020年起尤其是2021年，樓市成交行情持續低于行業榮枯線，這難以撐起房地産中介從業人員的規模量級。競争白熱化之下，房産中介亂象層出不窮，比如北京出現了房産中介利用虛假房源線下收割客戶、散布房價暴漲謠言制造恐慌、利用信息差吃差價等現象。

一名曾在房産中介門店卧底過的媒體人表示，為了把客戶弄進店裡各出奇招，滿滿的都是欲望的味道。開早中晚例會的時候，喊口号有捶胸口的習慣，一邊捶一邊發出像猩猩一樣的吼聲。

各地政府相繼出手了。如北京在2020年5月，嚴查炒作學區房亂象，21家房産中介被查；2021年4月，對6家涉嫌存在炒作學區房的門店暫停營業整改。2021年5月，成都出台了一系列涉及管控房地産中介機構的政策文件等等。

04、重新定義房産中介

為了遏制亂象，2021年，一些城市還上線了二手房交易平台。如杭州推出二手房交易監督服務平台，上線“個人自主挂牌房源”功能；深圳上線新版二手房交易平台。個人可在上面自助賣房。這無疑威脅着房産中介的地位。

一場大洗牌之下，房産中介人數的确在減少，以深圳為例。深圳市房地産中介協會數據顯示，截至2021年6月，深圳實名登記的從業人員共有45458人，同比下滑11.8%。“成交量整體萎縮的情況下，深圳二手房交易平台也會分走一部分客源。身邊有不少同事要麼辭職，要麼轉行了。”深圳房産中介江卓告訴市界。

各種問題交織下，“房産中介會不會消失”這一話題甚嚣塵上。有人說，在買賣雙方之間兩頭吃，房産中介早就該消失了；也有人說，房産交易的手續很複雜，這個行業不可能消失。

範沣告訴市界，從短期看，房産中介的人員急劇流動，對行業有較大影響；但從長期來看，未來中介不需要那麼多人，出清是大勢所趨。以前的房地産中介行業跑得太快了。

江卓卻很委屈，他認為，即便有一些房産中介是個人利益至上，但也有為客戶着想的地産經紀人，不能一棒子打死。更何況，沒有了房産中介，居間擔保、産權調查、辦理按揭貸款等環節，誰來辦理？

有人在大浪淘沙中揮手告别了，但也有不少人選擇了堅守，比如蘇洋。因為享受跟人打交道的過程，蘇洋格外喜歡房産中介這個職業，也不忍放下多年積累的資源和人脈，“房産中介不會消失，我不會離開這個行業。”

蘇洋更願意将房産中介形容為“潤滑劑”，他發現，身邊是有很多人轉行了，但也有不少人，與他一樣堅守在這個行業。一個變化也悄然發生了。2020年以來，越來越多的房産中介，做起了房産自媒體。

“有的是資深房産中介轉過來的，有的是公司扶持的”，蘇洋向市界表示，房産自媒體的變現途徑，通常有帶客戶買房子、外宣營銷、家政服務等。

大量的同行湧入後，這給蘇洋帶來了巨大壓力，比如房産自媒體上的内容需要更精細化了，客戶也更難找了，但“這是大家自救的方式，已經成了一個趨勢。未來，會有一大批接地氣的房産專家出現。”蘇洋預判說。

其實，推出二手房交易平台的杭州，也明确指出此舉主要是便民而不是取代中介。《經濟日報》也曾發文指出，今後會通過立法，執法檢查，加強培訓等，來規範中介市場，但并不會全面取消房産中介。

範沣則更願意将這一輪調整，當做房地産中介行業裡程碑式的節點，他認為，房産中介會走向精英化，“國家引導行業蛻變，剩下來的這些人，會作為精英留下來。并且，房産中介的準入門檻會提高。房地産中介行業會蛻變成另外一個樣子。”

那麼，又該如何評價 “房産中介”？有這樣一個答案直戳人心：房産中介是不是優秀，關鍵在于其多大程度地壓制住來自人性沖動的利益沖突。

因為，中介平台可能會消失，中介行業也可能會消失，但是中介行為永遠不會消失。而中介行為，有千千萬萬種诠釋的可能。

注：文中範沣、張逍、王晶、江卓為化名。