北京經濟技術開發區，或被稱為亦莊，是全市唯一一個國家級經濟技術開發區，2021年GDP高達2,666億，同比增速28.8%。2022年8月經開區建設30年，高精尖産業貢獻地區生産總值比例超過94%。截至今年9月，北京經開區已入駐85個國家級“專精特新”小巨人企業【1】，位列全國經濟開發區第一名。

聚焦當下，全國GDP增速放緩，第二産業成為經濟破局增長最優解。經開區的四大主導産業覆蓋汽車、電子信息、裝備制造業和生命科學，在産業結構與業态屬性上都位列前沿，其中三個都達到千億級體量。經開區在2021年貢獻了北京全市30%的工業增加值。另外，全國産業園項目受資産證券化政策與市場表現的共同推動，在商業地産市場中熱度倍增。本文将立于中端視角，解讀北京市舉足輕重且廣受資本關注的“2.5産業”【2】發展核心地——亦莊産業園的市場格局。

【1】 國家級專精特新“小巨人”企業是指具有“專業化、精細化、特色化、新穎化”特征的中小企業領軍者。

【2】 2.5産業是指既具備第三産業管理中心的職能又具備獨特的研發中心、公司核心技術産品的生産中心和現代物流運行服務等第二産業運營職能。

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太長不看版：

1.經開區規模以上【3】工業總産值2021年同比增加1,100餘億，其中生物工程和醫藥行業增長209.6%。

2.亦莊産業園子市場覆蓋453萬平方米的産業園項目，占據北京市場整體存量近30%。其中六年内入市新項目達到全市産業園總供應體量的四分之一。

3.四類引導産業租賃面積貫穿全區，在重點項目中的租賃面積占全部租戶的61.6%。

4.亦莊産業園子市場平均租金從2020年至今有30%的漲幅。

5.北京市“專精特新”中小企業有562家落戶亦莊，在這批企業的規模成長至紅利期，亦莊或将在中長期迎來租金增長契機。

【3】規模以上工業企業是指年主營收入2,000萬元及以上的全部法人工業企業。

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亦莊産業園子市場覆蓋453萬平方米的産業園項目，占據北京市場整體存量近30%。得益于“三城一區總體規劃”，大批一類工業用地在過去十年内集中釋放，在北京市五環内供應稀缺的大環境下，亦莊無疑是不可多得的集中供應區。充沛的土地供應量與區域産業引導規劃為市場提供了優渥的開發條件，讓亦莊區在六年内入市新項目達到全市産業園總供應體量的四分之一。

有了産業園大體量的承載，加上全力深入的産業扶植政策，亦莊為全北京市的“2.5産業”提供符合需求的落腳點，同時适配高精尖企業的管理辦公與研發生産職能。跨越式的産業發展讓經開區規模以上工業總産值2021年同比增加1,100餘億，聲名鵲起的生物工程和醫藥行業去年增長209.6%。在此階段形成的産業聚集效應使亦莊産業園市場在此期間去化50餘萬平方米空置面積，空置率從2019年的30.7%下降至2022年的19%以下。

北京市經開區完善的政策環境賦能重量級企業與資本力量湧入，一批優質産業園項目享受政策紅利傾斜持續吸納市場頭部需求，核心區的成熟項目帶動市場中小型體量需求衍生，亦莊産業園子市場進入正向循環發展。

四類引導産業租賃面積貫穿全區，在重點項目中的租賃面積占全部租戶的61.6%，其中新一代信息技術産業比例高達38.9%。京東集團在亦莊的非總部租賃面積超數萬平方米，分公司涵蓋物流、電商、電競等各類業務分支。

部分企業在疫情影響下，對辦公物業的選擇趨向成本為先，保留現金流實力應對市場不确定性。這一變化也讓亦莊産業園子市場憑借租金逆差的優勢增加了區域競争力。

來自四大引導産業的強勁需求與北京其它子市場的遷址需求讓亦莊市場的整體空置率從從2019年的30.7%下降至2022年的19%以下，達成空置面積去化超50餘萬平方米。

今年多點爆發疫情，宏觀經濟小幅震蕩，截至今年七月，經開區規模以上工業總産值達到2,929億元，與去年同期相比下滑10.9%，高技術産業類型及企業規模較大的企業受創明顯。某知名集團在核心區産業園項目退租超兩萬平，為降低管理成本遷入自用項目，其他核心區産業園項目需求也有所回落，短期内空置率承壓。

亦莊産業園子市場平均租金從2020年疫情至今有30%的漲幅，但整體價格相較北京全市仍居于低位。

亦莊産業園子市場的租金在2019年之前一直保持平穩增長趨勢，2020年疫情期間需求放緩出現小幅下行壓力，租金回撤4.0%，跌幅仍小于全市平均值。2021年初市場開始複蘇，此前市場租金基數較低，存在一定增長空間，由市場砥柱需求與遷入需求帶動租金突破2018年以來的最高水平。另外，區域内政策補貼紅利較大，也為業主方租金收益提供增長空間。因此，2022年初平均租金峰值達到3.8元/平方米/天。受2022年二季度疫情影響，三季度租金小幅回落至3.5元/平方米/天左右。

以客觀的未來視角來看，亦莊産業園子市場在進入發展成熟階段前還有一些短期挑戰，但這些挑戰也存在着破局機遇。

不破不立，目前亦莊的全産業鍊發展基調向好，中短期内的發展阻礙皆具備解決條件。

對于區域内的産業園項目運營方來說，突破全年經濟下行壓力可通過深化項目市場定位辟蹊徑。目前四大引導産業中除了新一代信息技術行業，其他行業在重點項目中的租賃比重都較小，且上下遊企業選址較分散。新能源及機器人行業在全北京市的體量可觀，但選址布局高度分散，有效聚攏行業集群吸引與把握全市潛在需求是錯位競争的關鍵。